5 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке

При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

Поспешный выбор

Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Просмотр квартиры

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.

Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.

Планировка

То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.

Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.

Этажность

Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.

Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.

Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).

Перспектива

Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).

Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.

Чек-лист: как выбрать новостройку

Выбор новостройки может превратиться в головную боль. Жилых комплексов много, квартир в них — ещё больше, и риски долгостроя никто не отменял. При этом пока вы ищете подходящий вариант, недвижимость продолжает дорожать. В агентстве недвижимости «Авахо» составили полезный чек-лист для самостоятельного выбора новостройки.

1. Определите параметры будущего жилья

Прежде чем искать новостройку, определитесь, какое жильё вы хотите в ней купить и для каких целей — проживание, инвестиции и перепродажа, последующая сдача в аренду.

Составьте «портрет» вашей будущей квартиры — какого она должна быть размера, на каком этаже располагаться, сколько денег вы готовы на неё потратить. Вот примерный список параметров, с которыми важно определиться сразу:

желаемая площадь;
максимальный бюджет (в том числе с учётом ипотеки);
с отделкой или без.

Выделите для себя несколько ключевых требований к квартире, без которых не согласитесь на покупку. Это поможет сразу отсеять новостройки, которые изначально не подходят под ваши запросы — например, зачем тратить время на жилой комплекс в ближайшем Подмосковье, если важна московская прописка.

2. Выберите: квартира или апартаменты

Квартиры в новостройках чаще выбирают для постоянного проживания, апартаменты — в качестве второго жилья или инвестиции под перепродажу, сдачу в аренду. Всё из-за разницы в статусе недвижимости.

Апартаменты стоят в среднем на 10 – 15% дешевле квартир, но юридически не являются жильём — это коммерческие помещения со своими особенностями.

Основные отличия апартаментов от квартир:

нельзя оформить регистрацию по месту жительства;
теряется право на налоговый вычет 13% по НДФЛ;
защита дольщиков по 214-ФЗ при банкротстве застройщика менее надёжна;
ставка налога на недвижимость в квартирах — 0,1%, в апартаментах — 0,5–2%;
услуги ЖКХ дороже, так как оплачиваются по коммерческим тарифам.

На апартаменты не распространяются строительные нормы для жилых помещений (по размеру комнат, пожарной безопасности, инсоляции — степени освещённости помещения прямыми солнечными лучами) и положения Жилищного кодекса РФ. Коммунальные услуги там обходятся дороже в 1,5 – 2 раза, но зато владельцы апартаментов не платят за капитальный ремонт.

Главный недостаток апартаментов в новостройках — это слабая защита по закону о долевом участии 214-ФЗ. Если застройщик обанкротится, дольщик сможет требовать только возврата денег — это менее выгодно, чем достройка и получение жилья.

3. Подумайте, какая строительная готовность вам нужна

Решите, насколько для вас важны сроки сдачи жилого комплекса. Если нужно заселиться как можно быстрее, выбирайте готовые новостройки с чистовой отделкой квартир — в них уже всё готово для переезда, останется только купить и завезти мебель с техникой. С учётом времени на сделку вполне реально переехать в первый же месяц после покупки.

Купив квартиру в новостройке на средних или финальных этапах строительства, можно заработать на разнице в стоимости после сдачи и не ждать переезда слишком долго. Но тут важно, чтобы издержки не оказались больше экономии — это касается тех, кто арендует жильё.

Если сроки сдачи совсем не важны, присмотритесь к проектам «на котловане» — особенно к тем, где недавно стартовали продажи. Они самые привлекательные в плане инвестиций, но ждать ключей от квартиры придётся 2 – 3 года.

4. Выберите: монолитный или панельный дом

Монолитные дома подходят сторонникам свободной планировки и панорамных видов — в их конструкции отсутствуют несущие стены, а прочный каркас из железобетона позволяет возводить дома выше 40 – 50 этажей. Однако из-за сложностей технологии на строительство уходит в среднем до трёх лет.

Панельные новостройки возводят быстрее. На пустом участке за 1,5 – 2 года уже может появиться большой микрорайон. Однако дома индустриальных серий считаются морально устаревшими. В них представлены типовые планировки, которые будет очень сложно изменить из-за несущих межкомнатных стен. По степени энергоэффективности и шумоизоляции «панельки» тоже, как правило, уступают монолитным новостройкам.

5. Оцените транспортную доступность

Узнайте, насколько удобно добираться до новостройки на машине и общественном транспорте. В изолированном или отдалённом от города жилом комплексе некомфортно жить, а сдать там квартиру в аренду или продать жильё будет сложно.

Источник скриншота: youtu.be

Как можно проверить новостройку на транспортную доступность:

Посмотрите через поисковые карты, на каком расстоянии расположены ближайшие крупные шоссе. Оцените их загруженность в часы пик (по утрам — с 7 до 9 часов; вечером — с 17 до 19 часов).
Проложите маршрут до места, где часто бываете — сразу станет понятно, сколько времени предстоит тратить на поездки.
Оцените расстояние до ближайшего метро, железнодорожных станций, остановок наземного транспорта. Оптимально, если они расположены в пределах 1,5–2 км — тогда путь пешком будет занимать не более 15–20 минут.

Уточняйте у застройщиков, появятся ли рядом с новостройкой новые станции метро, прямые выезды на шоссе, запустят ли автобусы и маршрутки. Обычно менеджеры в курсе таких вещей, но слепо доверять их словам не стоит — требуйте документы либо уточняйте информацию в местной администрации.

6. Узнайте всё о внешней и внутренней инфраструктуре

Для комфортного проживания район новостройки должен быть хорошо развит. Это значит, что в нём построены и работают такие социальные объекты, как:

школы и детские сады;
поликлиники для взрослых и детей;
стоматологические клиники;
МФЦ;
магазины, торговые центры.

Вторыми по важности элементами инфраструктуры являются парки, скверы и другие места для прогулок и отдыха. Нелишним будет и наличие рядом спортивного комплекса, плавательного бассейна, стадиона или хотя бы большой обустроенной спортивной площадки.

Внутренняя инфраструктура новостройки должна включать как минимум магазины, аптеки, банки и офисы на первых этажах домов. Также в жилых комплексах могут находиться:

образовательные учреждения;
физкультурно-оздоровительные комплексы;
подземные и надземные паркинги, автостоянки;
медицинские учреждения.

Читайте также:

Дом из шлакоблока: плюсы и минусы

Помните, что застройщики обязаны строить детские сады и школы только в проектах комплексного развития территории или по договорам с органами власти. В остальных случаях социальная инфраструктура возводится на усмотрение девелопера.

Лайфхак: Информацию о социальной инфраструктуре можно найти в проектной декларации новостройки. Застройщики выносят её отдельным пунктом в документе.

Источник скриншота: avaho.ru

Если менеджер в офисе продаж упоминает про школу или детсад, просите проектную документацию и договоры со сроками сдачи на каждый конкретный объект — без документов это просто обещания, за которые девелопер не несёт никакой ответственности.

При выборе новостройки обращайте внимание на благоустройство — оно тоже входит в инфраструктуру. В современных жилых комплексах должны быть закрытые «дворы без машин», разновозрастные игровые и спортивные площадки, лаунж-зоны. Всё это — элементы комфортной городской среды, на которые редко обращают внимание, но впоследствии жалеют — жалуются на засилье машин во дворах, недостаток озеленения и мест для прогулок.

7. Оцените состояние экологии

Когда дело касается выбора новостройки, экологическая обстановка — понятие относительное. В городских условиях найти жилой комплекс с идеально чистым воздухом трудно. Для этого лучше искать новостройки в стороне от города, в новых развивающихся районах — но тогда чаще всего приходится выбирать между развитым транспортом и хорошей экологией.

В городских новостройках чистота воздуха зависит от:

площади озеленения;
расстояния до ближайших крупных шоссе;
наличия или отсутствия рядом промзон;
розы ветров в локации.

Экологическая обстановка лучше в районах с крупными парками, заповедниками, лесопарками и другими природными зонами. Большую роль играет и общее озеленение дворов, близость небольших скверов, водоёмов — на открытых пространствах у воды хорошо обновляется воздух.

Важно, чтобы промышленные площадки с крупными заводами, тепловыми станциями, водоочистными сооружениями, складами и другими вредными для окружающей среды предприятиями располагались хотя бы в 2 – 3 км от новостройки — то же самое касается оживлённых многополосных шоссе.

Лайфхак: Проверить, есть ли рядом промзона, можно на сайте wikimapia.org.

Источник скриншота: wikimapia.org

Но даже если предприятие или дорога находится далеко, загрязнённый воздух может смещаться в сторону новостройки. Проверить это можно по розе ветров — это диаграммы, которые определяют, в какую сторону преимущественно дует ветер в локации. Данные об этом собирают на метеостанциях. Узнать розу ветров в конкретном городе можно через специальные сервисы вроде lakka-sails.ru.

8. Постарайтесь проверить надёжность застройщика

На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На основе всех этих факторов можно судить о рисках долгостроя и качестве жилья, но дать оценку без опыта и знания рынка крайне сложно — лучше обращаться к экспертам в агентства недвижимости.

Что можно проверить самостоятельно, чтобы снизить риски, выбирая новостройку:

1. Посмотрите, включён ли девелопер в перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ. Компании из этого списка могут рассчитывать на господдержку, что снижает риск недостроя. К тому же в перечень входят практически все крупные застройщики с хорошей репутацией.

2. Запросите у менеджера в офисе продаж документы о застройщике (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, бухгалтерскую отчётность за последние три года, аудиторское заключение). Их должны предоставить по требованию согласно ст. 20 214-ФЗ — подлинники или заверенные копии.

3. Проверьте фактического застройщика (он указан в проектной декларации) через картотеку арбитражных дел на наличие судебных разбирательств.

4. Загляните на сайт застройщика и изучите его портфель — список активных и завершённых проектов. Наличие готовых новостроек говорит об опыте компании и даёт возможность лично убедиться в качестве строительства, приехав на объект.

5. Посетите форумы дольщиков, социальные сети и сайты с отзывами о застройщике. Информация из открытых источников часто субъективна, но систематические упоминания о срыве сроков, банкротстве и других нарушениях должны насторожить.

Информацию о девелопере также можно получить через единый реестр застройщиков Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Там будут указаны все объекты компании, её реквизиты, контакты, учредители и документы.

9. Убедитесь в законности стройки

Изучите новостройку, в которой собрались купить квартиру. В первую очередь проверьте наличие разрешительной и проектной документации.

Какие документы на новостройку можно требовать у застройщика по 214-ФЗ:

разрешение на строительство (его законность можно проверить через реестр Минстроя);
актуальную проектную декларацию;
заключение государственной экспертизы;
подтверждение прав на земельный участок (собственность или аренда).

При отсутствии хотя бы одной из этих бумаг застройщик не имеет права начинать или продолжать строительство. Если работы на объекте ведутся, а документов нет, объект могут признать самостроем и в дальнейшем снести.

В готовых новостройках требуйте от менеджеров показать разрешение о вводе в эксплуатацию. Без этого документа застройщик не имеет права начать выдачу ключей от квартир.

На соответствие положениям 214-ФЗ жилой комплекс можно проверить через сервис проверки новостроек ЕИСЖС. Но информация там носит справочный характер — актуальные сведения может предоставить только застройщик.

10. Ознакомьтесь с формой и условиями договора

Чаще всего в новостройках предлагают два формата сделки:

при покупке строящегося жилья — договор долевого участия (ДДУ);
при покупке готового жилья — договор купли-продажи (ДКП).

Покупка жилья от застройщика по ДКП в большинстве случаев не несёт рисков. Новостройка в этом случае уже готова, а квартира является реальным объектом, на который можно сразу зарегистрировать право собственности и заселиться.

С жильём на стадии строительства всё иначе — это «несуществующая» недвижимость с правом требования. Самый безопасный способ её купить — оформить ДДУ по 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве).

Что должно быть чётко прописано в ДДУ:

стоимость недвижимости;
подробное описание жилья (площадь, планировка, дом, этаж и пр.);
отделка на момент передачи дольщику;
точный срок передачи объекта долевого участия;
гарантийный срок от застройщика;
условия доплаты и возврата средств при изменении площади квартиры.

Закон о долевом участии 214-ФЗ даёт покупателю (дольщику) максимальную защиту — исключает двойную продажу, предусматривает право на неустойку при переносе сроков, получение жилья или возврат денег при банкротстве застройщика. С 1 июля 2019 года в новых проектах при продаже по ДДУ применяется схема эскроу-счетов , которая дополнительно защищает деньги дольщиков на весь срок строительства.

Но некоторые девелоперы предлагают заключить вместо ДДУ предварительный (ПДКП) или инвестиционный договор. Имейте в виду, что это покупка в обход 214-ФЗ — соответственно, риски оказаться обманутыми при таких сделках выше.

Как правильно выбрать жилой комплекс? Советы и лайфхаки от экспертов!

Рассылка

Сегодня остановимся на выборе нового жилого комплекса. Так как жить в нем придется достаточно долго, эксперты ГК ФСК рекомендуют не спешить, а рассмотреть все возможные варианты. Даже у одного застройщика в портфеле проектов одновременно находятся, как правило, несколько ЖК, которые могут подойти потребителю по цене, но они будут отличаться по месту своего нахождения, по идеи проекта в целом, по степень готовности и срокам ввода в эксплуатацию.

Итак, покупатель выбрал надежного застройщика. Теперь необходимо определится с жилым комплексом. Этот процесс можно условно разделить на 2 этапа.

Первый этап зависит напрямую от потребителя. Эксперты ГК ФСК только подсказывают, на что стоит обратить внимание. Сначала клиенту необходимо выбрать локацию, в которой он бы хотел жить: в центре столицы, за его пределами или в Подмосковье. При этом важно понимание, что чем ближе квартира находится к центру – тем дороже она стоит. С удалением от него цены на жилье будут снижаться. При этом, квартиры на западе и юго-западе – дороже, чем на востоке города.

Далее, стоит оценить транспортную доступность и инфраструктура выбранного района. Принципиально ли наличие метро в шаговой доступности или вы передвигаетесь по городу на машине, тогда необходимо учитывать загруженность автомагистралей. Насколько важно будущему новоселу наличие рядом с комплексом социальных учреждений: детских садов, школ, поликлиник. Также нельзя сбрасывать со счетов расположение поблизости от жилых зданий парков, зеленых зон и спортивных объектов.

После выбора локации, покупателю необходимо взвешенно оценить свои финансовые возможности, ведь именно от этого зависит качество покупаемого жилья, и, как следствие, выбор ЖК. Рынок новостроек сегодня предлагает различные дома: панельные, монолитные, кирпичные дома. Технология строительства дома и благоустройство прилегающей территории являются теми критериями, которые определяют класса объекта недвижимости – комфорт, бизнес, премиум. Именно этот выбор полностью зависит от клиента.

Итак, покупатель выбрал застройщика, класс жилья, ответил для себя на все вопросы первого этапа. К этому моменту, должно полностью сложиться понимание: какую именно квартиру хотите и какой жилищный комплекс готовы рассмотреть. Под эти требования застройщик и будет предлагать вам варианты своих ЖК.

Второй этап эксперты ГК ФСК советуют начать с изучения на сайте застройщика всех комплексов, соответствующих вашим запросам. Съездить в выбранный район. И конечно же, при личной встрече в офисе продаж задать специалистам строительной компании ряд вопросов.

Когда запланирован вводится объекта в эксплуатацию? Дом может быть на разном этапе строительства: от котлована, до ремонта внутренних помещений. При этом застройщик должен четко обозначить сроки сдачи дома.
Когда начинается процедура выдачи ключей? Между вводом дома в эксплуатацию и выдачей ключей может пройти некоторое время. Застройщик обязан сориентировать покупателя в датах.
Какая инфраструктура возводится самим застройщиком в рамках проекта комплекса: дороги, социальные объекты, спортивные, образовательные и развлекательные объекты. Сегодня застройщики создают собственную инфраструктуру комплексов. Однако, при этом стоит обратить внимание на дату их ввода в эксплуатацию, будут ли они муниципальными или коммерческими.
Как обеспечивается безопасность объекта: огороженная территория комплекса, видеонаблюдение, консьерж, охрана и т.п. Важно уточнить не просто наличие их в проекта, но и когда будет произведено подключение.
Как дом, отделка, детали выглядят в действительности? Рендеры объектов могут выглядеть просто сногсшибающими, но так ли это будет в реальности. Из каких материалов строится дом, какие используются для отделки? Стоит уточнить какие используются строительные материалы и соответствуют ли они классу дома.
Как осуществляется сбор и вывоз мусора? Где ближайшие пункты раздельного сбора мусора? Куда выбрасывать вредные отходы?
Есть ли места для прогулок с собаками?
Какая будет УК? Какие зоны ее ответственности? Как взаимодействуют УК и застройщик? Это один из ключевых вопросов, поскольку именно от качественной и быстрой работы управляющей компании зависит как будет обслуживаться дом и решаться проблемы жильцов.
Как организовывается досуг жильцов и проводится ли соседские мероприятия и акции от застройщика или УК.

Эксперты ГК ФСК считают, что встречь с представителем застройщика должно быть несколько. Потому как, первая встреча достаточно волнительна, а полученную информацию нужно обдумать и оценить. Еще раз обратиться к социальным сетям застройщика, изучить комментарии и отзывы.

Во время второго посещения офиса продаж, клиенту стоит обсудить негативные отзывы, а не отказываться от застройщика сразу. Зачастую всему есть рациональное объяснение, а отзывы подчас пишутся в эмоциональном порыве. И вот тогда покупатель сможет выстроить свое представление о строительной компании и примет свое взвешенное решение о качестве своей дальнейшей жизни.

Не спешите делать выводы и принимать решения. Поговорка “Утро вечера мудренее” работает на все сто. Берегите себя и своих близких!

Как выбрать квартиру в новостройке

Автор: Butovo Park · Опубликовано 17.04.2018 · Обновлено 26.06.2019

При выборе квартиры в новостройке не совершайте ошибок, которые уже сделали до Вас другие покупатели. Вкладывайте свои кровно заработанные деньги грамотно, потратьте 3 минуты на данную статью и вы будете готовы лучше любого менеджера по продажам жилья

Все описанные советы и особенности выбора основаны на личном опыте выбора и покупки жилья в новостройке.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке. Общие правила :

не выбирайте квартиры по рекламным буклетам и не ленитесь ехать посмотреть на район застройки
не полагайтесь в выборе целиком на консультации менеджера по продажам и не хватайтесь за первые предложенные варианты
собирайте как можно больше информации о застройщике и районе застройки
внимательно читайте документы, и не стесняйтесь задавать вопросы по всем непонятным пунктам договора
при заключении сделки воспользуйтесь помощью самых въедливых друзей в вашем окружении
если сомневаетесь, какую брать квартиру по количеству комнат, то затягивайте пояса и выбирайте вариант с большей площадью и количеством комнат
если у вас есть дети и вы колеблетесь между вариантом в Москве с меньшей площадью или в области в большой площадью, но отсутствием инфраструктуры (школ, садов, поликлиник), то берите вариант в Москве.
если вы покупаете квартиру в готовом доме и там уже есть консьерж, то попытайтесь войти к нему в доверие при помощи шоколадки и ненавязчиво выпытать ценную информацию о потенциальных соседях (стадии их ремонта, наличии собак и маленьких детей и т.д.)
если у вас на этаже много однокомнатных квартир, то готовьтесь к тому, что их купили как вложение денег и скорее всего каждую вторую будут сдавать
если вы покупаете квартиру с видом на поле или пустырь, то не сомневайтесь, что рано или поздно там начнется стройка

Время покупки квартиры

Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.

Какой дом лучше монолитный или панельный

Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.

Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.

Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.

Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Выбор района

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто

Какой выбрать этаж

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными являются этажи с 4 по 8. В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно. При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши.

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика

Первым делом зайдите на сайт застройщика и оцените его качество и полноту информации о новостройке (описание объекта строительства, фотографии стройки, уставные и проектные документы) . По фотографиям и веб камерам можно следить за динамикой строительства. Поищите информацию о дате регистрации застройщика и реализованные проекты. Познакомьтесь с отзывами на форумах и в социальных сетях покупателей квартир (будьте внимательны, так как много отзывов написаны для рекламы).

Какие документы проверять при покупке квартиры

Если вас все устраивает, и вы решитесь покупать квартиру, обязательно в офисе строительной компании перед подписанием договора убедитесь, что у фирмы все в порядке с документами.

Устав.
Свидетельство о регистрации.
Свидетельство о постановке на налоговый учет.
Выписка из ЕГРЮЛ .

Разрешение на строительство

До начала стройки государство проверяет застройщика. Разрешение на строительство выдает администрация района, без него застройщик не имеет право приступать к стройке дома.

Проектная декларация.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ — позволяет безопасно купить квартиру в новостройке. Он не гарантирует стопроцентное выполнение обязательств застройщиком, но защищает от строительных компаний однодневок. Перед подписанием ДДУ внимательно читайте его пункты, а лучше обратитесь к знакомому юристу.

Читайте также:

Как врезать замок в дверь

ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

Строительный адрес дома.
Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
Этаж и порядковый номер квартиры.
Планировку и площадь квартиры.
Дату сдачи новостройки.

Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ .

ДДУ защищает вас от переноса сроков. Изменение сроков сдачи новостройки возможно, но требует обязательного согласования с каждым дольщиком через дополнительное соглашение. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если будут нарушены сроки сдачи дома , вы имеете право на выплату пени.

Обратите внимание на пункты ДДУ, касающиеся изменения метража квартиры в большую и меньшую сторону по сравнению с заявленным.

Как выбрать квартиру в новостройке

Oбъяcняeм, кaк пpaвильнo выбpaть квapтиpy в нoвocтpoйкe . Paccмoтpим вce этaпы и тoнкocти выбopa и пocoвeтyeм, нa чтo oбpaщaть внимaниe . Paccкaжeм, кaкaя квapтиpa лyчшe пoдoйдeт для жилья и пoмoжeм выбpaть нoвocтpoйкy для инвecтиpoвaния .

I. Paccчитaйтe бюджeт

B пepвyю oчepeдь oпpeдeлитecь — cкoлькo вы гoтoвы пoтpaтить нa квapтиpy. Учтитe нe тoлькo cтoимocть caмoгo жилья, нo и зaтpaты нa peмoнт, мeбeль, бытoвyю тexникy, oфopмлeниe дoкyмeнтoв. To ecть гoтoвьтe cyммy c зaпacoм.

Ecли peшили пpиoбpecти нoвocтpoйкy в ипoтeкy — cpaвнитe вce пpeдлoжeния бaнкoв, пocчитaйтe пepeплaты пo пpoцeнтaм и eжeмecячный плaтeж. Bзвecьтe, yдacтcя ли гacить eжeмecячный дoлг бaнкy и oблaгopaживaть нoвyю квapтиpy oднoвpeмeннo. Taкoй пoдxoд нeoбxoдим, чтoбы в cлyчae фopc-мaжopoв вы нe пoтepяли пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть — вeдь бaнк мoжeт зaбpaть ee в кaчecтвe плaты зa пpocpoчкy.

Ocoбeннocти выбopa зaвиcят oт цeли пpиoбpeтeния — для жилья или кaпитaлoвлoжeний. Oднaкo, для кaждoй цeли нeoбxoдимo внимaтeльнo изyчить вce, чтo oтнocитcя к пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти. Oт этиx пapaмeтpoв бyдeт зaвиceть итoгoвaя cтoимocть:

✅ paйoн — инфpacтpyктypa, тpaнcпopтнaя paзвязкa, pacпoлoжeниe, peпyтaция;

✅ дoм — мaтepиaл иcпoлнeния, cтaдия cтpoитeльcтвa, зacтpoйщик ;

✅ этaж — выcoтa, пpeимyщecтвa и нeдocтaтки;

✅ плaниpoвкa — пpaктичнocть, вoзмoжнocть yбиpaть или дoбaвлять пepeгopoдки;

✅ втopичнoe или пepвичнoe жильe — чтo выгoднee и пpoщe в пpиoбpeтeнии.

II. Кaк выбpaть квapтиpy в нoвocтpoйкe для жилья

Bтopичкa или пepвичкa

Пpeимyщecтвa и нeдocтaтки пepвичнoгo жилья:

Пpeимyщecтвa и нeдocтaтки втopички:

B кaкoм paйoнe выбpaть нoвocтpoйкy

Pacпoлoжeниe. Нeoбxoдимo yчитывaть вaжныe кoнкpeтнo для вac xapaктepиcтики: yдaлeннocть oт цeнтpa, paбoты, yчeбы, poдcтвeнникoв, paзвлeкaтeльныx плoщaдoк гopoдa и тaк дaлee. Чтo кacaeтcя цeны — кaк пpaвилo, дeшeвлe пpиoбpeтaть нoвocтpoйки в нoвыx микpopaйoнax ближe к oкpaинaм гopoдa. Нoвocтpoйкa в цeнтpe гopoдa бyдeт дopoжe, нo в дaльнeйшeм цeнa тaкoй квapтиpы бyдeт нaмнoгo вышe yжe cyщecтвyющиx втopичeк в дoмax пo coceдcтвy. B бyдyщeм тaкyю квapтиpy бyдeт лeгчe пpoдaть или oбмeнять.

Инфpacтpyктypa. Ecли вы пpиoбpeтaeтe квapтиpy тoлькo для ceбя, oттaлкивaйтecь oт нeoбxoдимoгo: пpoдyктoвыe мaгaзины, aптeки, пapикмaxepcкиe, пoликлиники и тopгoвыe цeнтpы в шaгoвoй дocтyпнocти. Oблaдaтeлям личнoгo aвтo cтoит oбpaтить внимaниe нa нaличиe пapкoвки или гapaжнoгo кooпepaтивa. Пpичeм кoличecтвo квapтиp в дoмe и мecт нa пpидoмoвoй пapкoвкe в идeaлe дoлжнo быть в cooтнoшeнии 1:1.

Teм, ктo плaниpyeт зaceлятьcя c ceмьeй, cтoит пpoмoнитopить ближaйшиe шкoлы, дeтcкиe caды, игpoвыe и cпopтивныe плoщaдки. Утoчняйтe y зacтpoйщикa плaниpyeмyю зacтpoйкy, ecли микpopaйoн aбcoлютнo нoвый. Инoгдa нeoбxoдимыe для жизни oбъeкты ввoдят нa пoздниx cтaдияx пpoeктa. Moжнo пoпacть в cитyaцию, кoгдa шкoлы и бoльницы пocтpoят тoлькo чepeз нecкoлькo лeт вaшeгo зaceлeния.

Ecли дoм yжe ввeдeн в экcплyaтaцию, a paйoн oбжит, нaилyчшим вapиaнтoм бyдeт cъeздить в пpиглянyвшийcя paйoн и пpoгyлятьcя пo нeмy caмocтoятeльнo. Taк вы нaгляднo oцeнитe инфpacтpyктypy, бyдyщиx coceдeй. Пoceтитe пpeдпoлaгaeмый paйoн пpoживaния в бyдни и выxoдныe, в днeвнoe и вeчepнee вpeмя, чтoбы cocтaвить пoлнyю кapтинy. Oбpaтитe внимaниe нa ocвeщeниe yлиц, paccтaнoвкy мycopныx бaкoв, oфopмлeниe элeктpoщитoвыx.

Tpaнcпopтнaя paзвязкa. Пpи нaличии личнoгo aвтo, yбeдитecь, чтo y дoмa ecть пapкoвкa c дocтaтoчным кoличecтвoм мecт или гapaжный кooпepaтив нeпoдaлeкy. Bыбиpaя нoвocтpoйкy в микpopaйoнax, зaceкитe вpeмя пoeздки oт цeнтpa или мecтa paбoты дo дoмa. Пpикиньтe, cкoлькo бyдeтe тpaтить нa дopoгy в cпoкoйнoe вpeмя в чac пик, opиeнтиpyяcь нa дopoжнyю cитyaцию вaшeгo гopoдa.

Пeшexoдaм нyжнo пpoвepить aвтoбycныe мapшpyты, нacкoлькo близкo oт дoмa ближaйшиe мeтpo и ocтaнoвки, кaк чacтo xoдят нeoбxoдимыe мapшpyты. Кaк вapиaнт — oткpoйтe 2Гиc, ввeдитe aдpec дoмa или нaзвaниe жилoгo кoмплeкca и пpoлoжитe мapшpyт дo цeнтpa, paбoты, yнивepcитeтa, poдcтвeнникoв. 3aтeм нaйдитe элeктpoннoe pacпиcaниe и пocмoтpитe, кaк чacтo xoдят нyжныe вaм aвтoбycы. Жeлaтeльнo, чтoбы былo нecкoлькo вapиaнтoв мapшpyтoв нa выбop, чтoбы нe зaвиceть oт eдинcтвeннoгo aвтoбyca, кoтopый xoдит paз в чac.

🌳 Экoлoгия. Убeдитecь, чтo pядoм c жилым кoмплeкcoм нeт зaвoдoв или дpyгиx пpoизвoдcтв c выбpocoм вpeдныx вeщecтв. Ecли цeнитe тишинy и кoмфopт, paccмaтpивaйтe дoмa в глyбинe paйoнa, чтoбы избeжaть зaгaзoвaннocти и шyмa oт тpacc. Ecли зacтpoйщик peaлизyeт coвepшeннo нoвый paйoн, пoинтepecyйтecь, плaниpyeтcя ли oзeлeнeниe, paзбивкa пapкoв и cквepoв.

Дoм

3acтpoйщик. Ceйчac pынoк нeдвижимocти пpeдлaгaeт мнoгo вapиaнтoв oт cтapыx и нoвыx зacтpoйщикoв, бoльшиx и мaлeнькиx кoмпaний. Чтoбы нe yгoдить в дoлгocтpoй или вoвce зaмopoзкy cтpoитeльcтвa пpи выбope дoлeвoгo yчacтия, внимaтeльнo изyчитe peпyтaцию зacтpoйщикa. Лyчшe выбиpaть зacтpoйщикa, oттaлкивaяcь oт:

📌 мнoгoлeтнeгo oпытa paбoты;

📌 кoличecтвa и кaчecтвa зaвepшeнныx пpoeктoв;

📌 нaличия пpoeктнoй дoкyмeнтaции и лицeнзий;

📌 coтpyдничecтвa c вeдyщими бaнкaми.

Cpeди мoлoдыx пpoeктoв вcтpeчaютcя дoчepниe кoмпaнии лидepoв pынкa или cтopoнниe пpoeкты. B тaкиx cлyчaяx нoвaя кoмпaния-зacтpoйщик oбязaтeльнo yкaжeт пpинaдлeжнocть к дoвepeннoмy зacтpoйщикy.

Mнoгиe зacтpoйщики paзмeщaют нa caйтax paздeл, гдe мoжнo пocмoтpeть oнлaйн-тpaнcляцию пpoцecca cтpoитeльcтвa. Ecли paccмaтpивaeтe opгaнизaцию c нeбoльшим oпытoм paбoты, нo выгoдными пpeдлoжeниями — oтдaвaйтe пpeдпoчтeниe тeм, зa пpoцeccoм кoтopыx вы cмoжeтe нaблюдaть.

Maтepиaл иcпoлнeния. Oт типa дoмa бyдeт зaвиceть cкopocть вoзвeщeния, вaш личный кoмфopт, cтoимocть жилья и cкoлькo пpocлyжит дoм. Paccмoтpим пpeимyщecтвa, нeдocтaтки, cкopocть вoзвeдeния и cpoк cлyжбы:

🔶 пaнeльный дoм — дeшeвo и быcтpo;

🔶 киpпичный — кaчecтвeннo и дoлгoвeчнo;

🔶 мoнoлитный — cpeдняя цeнa, нeдoлгий cpoк cтpoитeльcтвa.

Дом начинается с двора: как не прогадать с выбором ЖК

Если брать сегмент новостроек, пожалуй, не осталось ни одного проекта, где бы двору и придомовой территории не уделялось должного внимания. Читая описания проектов, кажется, что застройщики не просто привлекают покупателей разнообразным оснащением, а соревнуются в наборе предложенных опций: не редко в текстах встречаются фонтаны, пруды, аптекарские огороды, собственные набережные и т.д. Но нужны ли они будущим жильцам? Domofond.ru решил выяснить у экспертов отрасли, чем действительно должен быть укомплектован современный двор, чтобы жителям было удобно.

Благоустройство придомовой территории и двора включает целый комплекс мероприятий, которые в идеале должны обеспечить качественные санитарные и экологические условия вокруг дома. Здесь речь идет даже не о том, чем пользуются или не пользуются жители, а о том, что должно быть, согласно нормам и требованиям. Основной документ, которым руководствуются специалисты при расчете и проектировании придомовых территорий, – «СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

«Согласно этому закону, в жилых комплексах обязательно должны быть детская площадка, спортивная или спортивно-игровая площадка, пространство для отдыха, пешеходная зона. Для транспорта должна быть предусмотрена автостоянка, оборудованная стационарными парковочными барьерами, продуманы проезды для посадки и высадки пассажиров и для движения автомобилей скорой помощи, пожарных и аварийных служб. Естественно, дворы должны быть обеспечены уличной мебелью, урнами, контейнерами для сбора мусора», – рассказывает генпланист Проектного института ПИ2 Юлия Попова.

Зависимость от класса

В большинстве случаев набор предлагаемых составляющих двора и придомовой территории зависят от класса проекта. Так, в рамках организации ЖК комфорт-класса, как правило, предусматриваются разномасштабные спортивные зоны, детские игровые площадки для различных возрастных групп, прогулочные зоны, места для активного досуга и отдыха, места для выгула собак.

«Рассчитываются такие кластеры, исходя из общих объемов проекта, и распределяются на территории таким образом, чтобы разграничивать потоки по разным возрастным категориям и интересам. Кроме того, важную роль играют запросы целевой аудитории, на которую ориентирован застройщик и «под которую» строится объект. К примеру, в проекте для проживания молодых семей, кроме детских площадок и инфраструктуры для активного досуга, важно соблюсти определенную степень безопасности как самой территории, так и малых архитектурных форм, которые на ней расположены», – комментирует заместитель исполнительного директора Est-a-Tet Роман Соколов.

В ЖК бизнес-класса наряду со спортивно-развлекательными составляющими и местами для отдыха в концепцию интегрируются уже более дорогостоящие опции в виде различных эксклюзивных форматов, нестандартных архитектурно-пространственных решений и технологичного наполнения (видеонаблюдение, видеодомофоны, вход по индивидуальному ключу и проч.). Это может быть уникальный ландшафтный дизайн, наличие патио или приватных релакс-зон, лавочки с зарядными устройствами для гаджетов, бесплатный Wi-Fi во дворе и т.д.

«Существуют концепции, где предусмотрены дворы-парки площадью 2-3 га с оранжереями, зимними садами. На территории таких комплексов могут высадить более 300-400 видов деревьев и кустарников, установить искусственные или естественные водоемы, организовать зоны для променада», – отмечает Роман Соколов.

Если говорить о новостройках премиум-класса, это всегда очень индивидуальная история. Подобные проекты имеют узкую целевую аудиторию по сравнению с ЖК других классов. Также не всегда они располагают большой территории: к примеру, когда речь идет о застройке в историческом центре города. Поэтому во дворе таких комплексов могут располагаться лаунж-зоны, места для отдыха, декоративные фонтаны, а детской или спортивной площадок может не быть вовсе.

Освещение

Хорошо спроектированное освещение обеспечивает круглосуточную видимость во дворе и на придомовой территории. Это важный элемент в системе безопасности. По нормативам необходимо предусмотреть освещение всех объектов благоустройства: пешеходных зон, площадей, тротуаров, велосипедных путей, транспортных пересечений, затененных мест, отмечает Юлия Попова. Дополнительным положительным моментом станет декоративное освещение и подсветка фасадов зданий, малых архитектурных форм, клумб.

Читайте также:

Как врезать замок в дверь

Озеленение

На сегодняшний день ни одна придомовая территория новостройки не обходится без озеленения. Этот пункт также, как и предыдущие, входит в перечень необходимых элементов благоустройства. Как рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка, в хорошем дворе представлены растения всех размеров: трава, цветы, кусты и деревья. А довольно большим плюсом для ЖК будет, если застройщик не пожалеет денег на ландшафтного дизайнера. Этот факт может быть показателем заботы девелопера о качестве проекта. Если застройщик не экономит на оборудовании и благоустройстве, внимательно относится к деталям, то и сам дом, скорее всего, будет грамотно спроектирован и построен, комментирует директор по продажам холдинга «РСТИ» в Москве Андрей Непомнящий.

Концепция «Двор без машин»

Одним из самых популярных преимуществ современного ЖК можно назвать концепцию «Двор без машин»: парковку выводят за пределы дворовой территории. Как отмечает директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, реализация данной идеи позволяет избежать ДТП, создать беспрепятственный проезд для карет скорой помощи и пожарных машин, а также помогает сохранить эстетику внутреннего пространства.

Влияние пандемии

Эпидемия коронавируса повлияла на все сферы жизни. Не исключением стало и оформление двора. По мнению генерального директора ГК Атлант Ивана Мотохова, после весеннего карантина застройщики все чаще задумываются над тем, как жители могут проводить время, не покидая дома и двора. Отсюда – организация условий для работы с ноутбуком на свежем воздухе или в лобби, более разнообразная спортивная и досуговая инфраструктура даже в проектах массового класса. Нормой становятся места для парковки велосипедов, а также катки и баскетбольные площадки, завершает Иван Мотохов.

Бесполезный функционал

Есть расхожая фраза, что город – единство непохожих. То же самое можно сказать о дворе: поскольку у разных жителей любого МКД обычно разные потребности, совсем бесполезных сооружений на территории современного ЖК практически нет. Тем не менее, существуют постройки, наличие во дворе которых можно назвать спорным решением.

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова в качестве примера приводит перголу: «Зачем навес от солнца в Москве или, что еще парадоксальнее, в Санкт-Петербурге? Куда логичнее во дворах в этих городах делать просто навесы, которые были бы актуальны не один, а все 12 месяцев в году. Такие конструкции защищали бы от дождя, снега, града, ветра».

Другим «камнями преткновения» в организации придомовой территории, по мнению директора УК «Азбука быта» Татьяны Деминой, являются:

стойки для выбивания ковров – вызывают довольно много дискуссий среди жильцов;
газоны – здесь присутствует сложность в уходе. Также не всем нравится шум от газонокосилки;
фонтаны, искусственные пруды – несмотря на то, что они являются центром притяжения жителей ЖК, поддержать их красивый вид проблематично: много мусора, постоянные засоры;
фонари – очень важно грамотно расположить освещение, так как жители МКД часто пишут жалобы на слишком яркий свет в ночное время;
беседки, места для сбора людей, зоны барбекю – эти зоны лучше выносить за периметр двора, так как они являются источником повышенного шума.

Стоит ли выбирать дом по двору?

Как отмечают эксперты, выбирать будущий ЖК необходимо, исходя из анализа множества факторов. Делать вывод только по одному критерию, как правило, ошибочно. Вместе с тем, при выборе будущего дома на двор и придомовую территорию обращать внимание все же следует: вам потом здесь жить и пользоваться предложенными услугами.

В современном ЖК детские и спортивные площадки обязательно должны иметь травмобезопасное покрытие; снаряды и оборудование – выполнены из прочных и экологичных материалов, отмечает Андрей Непомнящий. Также детские площадки должны быть многофункциональными и находиться на достаточном расстоянии от зоны тихого отдыха и беседок.

Стоит присмотреться и к контейнерам для мусора. Они должны быть удобно расположены и аккуратно вписаны в дизайн пространства, отмечает Татьяна Демина.

Что же касается озеленения, в хорошо оснащенном проекте, по словам коммерческого директора Tekta Group Елизаветы Севастьяновой, соблюден факторсезонности – двор остается привлекательным на протяжении всех 365 дней.

С каждым годом рынок новостроек совершенствуется: добавляются новые форматы квартир, планировок, расширяется пул услуг для жителей МКД. Не обходит прогресс стороной и придомовые территории. Благодаря развитию разных сопричастных областей (инженерия, архитектура, ландшафтный дизайн) они становятся более продуманными, практичными и долговечными.

10 отличий хорошего ЖК

Сегодня многие девелоперы всё ещё воспроизводят устаревшие градостроительные стандарты и строят дома, которые мало отличаются от советских панелек. ДОМ.РФ совместно с КБ Стрелка по заказу Минстроя разработал Стандарт комплексного развития территорий , который помогает застройщикам создавать современные и качественные ЖК. Сейчас документ носит только рекомендательный характер, но некоторые девелоперы уже опираются на принципы Стандарта в своих проектах. Рассказываем, как они это делают.

ЖК «Видный» в Тюмени от «Брусники». Проект: STUDIO MA.G

Не в чистом поле . «Самый простой способ расширять территорию города и вводить новые квадратные метры — это строить в полях на окраине города», — объясняет Дмитрий Ступин, руководитель подразделения управления продуктом компании «Брусника». Из-за такого строительства пропускная способность дорог снижается, а жители микрорайона оказываются отрезаны от остального города.

Чтобы избежать такой ситуации, Стандарт предлагает специальный алгоритм выбора территорий для развития жилой застройки. Он зависит от связанности участка с другими районами города, наличия социальной и коммерческой инфраструктуры рядом.

Не обязательно в центре . «Квартиры на окраинах по качеству не должны отличаться от жилья, расположенного в центре города», — говорит Дмитрий Данилов, генеральный директор ижевского девелопера ГК «Острова».

Большинство новых ЖК выполняют только жилую функцию. Согласно Стандарту, в жилом комплексе должно быть не менее 30 % зданий с общественными и деловыми функциями, например магазинов или кафе. В проекте «Новый город» ГК «Острова» такие объекты составляют 23 % площадей.

Проект ЖК «Новый Карлутский» в Ижевске от ГК «Острова». Проект: Архитектурное бюро Маликова

Мелкая сетка улиц . Территория ЖК должна иметь небольшую планировочную сетку, то есть как можно больше небольших улиц. «Мелкая нарезка с большим количеством коммерции делает среду интереснее. У пешехода появляется разнообразие», — отмечает Дмитрий Данилов. Кроме того, работа с маленьким земельным участком позволяет поэтапно развивать территорию. Это даёт гибкость: город или район может перестраиваться локально.

ЖК «Квартал Брусника» в жилом районе Солнечный в Екатеринбурге. Проект: Архитектурное Бюро ОСА

Связанность территорий . Важно, чтобы элементы территории были связаны друг с другом. Например, в ЖК «Новый город» от группы компаний «Острова» при переходе от коммерческих строений к жилым используют дополнительные конструкции — перголы, которые также могут на время становиться ярмарочными павильонами.

Невысокая застройка . Более половины (55,3 %) россиян считают индивидуальный дом идеальным жильём. Ориентируясь на эту статистику, Стандарт предлагает развивать среднеэтажную жилую застройку, напоминающую дом с индивидуальным входом и отдельным участком. В таких кварталах формируется небольшое сообщество из 200–250 семей. Все соседи чувствуют ответственность за придомовую территорию и заботятся о доме.

ЖК «Новый город» в Ижевске от ГК «Острова». Проект: SPEECH, Архитектурное бюро Маликова

Во дворе ни одной машины . Один из способов соблюсти принципы Стандарта на маленьком участке — убрать с территорий внутренних дворов все машино-места. Парковку можно обустроить на улицах вокруг дома или под землёй. Так поступает «Брусника».

Высокий первый этаж . Такая конструкция дома позволяет приспособить его под разные функции. Например, на первом этаже могут находиться комфортабельные квартиры с отдельным входом или палисадником. Кроме того, здесь можно расположить магазин, кафе и спортивные или образовательные центры. «Всегда приятно прогуливаться возле тёплого жёлтого света, вечером видеть красивый интерьер, смотреть, как кипит жизнь в доме», — говорит Дмитрий Ступин.

ЖК «Первый квартал» в Подмосковье от «Брусники». Проект: LEVS

Озеленение двора . Девелопер должен обеспечить качественное и долговечное озеленение двора. Проверить это можно по наличию взрослых прямоствольных деревьев у дома. В стандарте можно найти варианты, как правильно озеленить двор, палисадник, игровую площадку и даже парковку.

Вовлечение местных жителей в проектирование . Горожане должны сами программировать территорию. Например, в «Новом городе» людей вовлекают в благоустройство не только дворов, но и всего района. Работать по такой модели может любой девелопер — в Стандарте есть пошаговая инструкция, как реализовать проекты развития территорий жилой застройки.

ЖК «Новый город» в Ижевске от ГК «Острова». Проект: SPEECH, Архитектурное бюро Маликова

Дополнительный комфорт в жилье . В доме должны быть пространства, где люди общаются с соседями. Жильцы получают в совместное пользование комфортную инфраструктуру, которую не смогли бы позволить себе по отдельности. Этому принципу последовала новосибирская группа компаний «Мета» в ЖК «Тихомиров», который спроектировала студия Pergaev Bureau. Застройщик выделил в доме общественные помещения. В здании есть комьюнити-центр — место, где соседи могут собраться для проведения досуга или обсуждения вопросов управления домом.

Екатерина Малеева , директор проектов КБ Стрелка

Есть два подхода к оценке качества проектов жилой застройки. Первый — нормативный. Он предполагает оценку соответствия территории, двора, дома и квартиры по численным параметрам, заложенным в СНИПах, СанПиНах, ГОСТах. Эти документы регулируют минимально дозволенный уровень безопасности и пригодности для жизни. Второй подход — экспертная оценка с позиции красоты, индивидуального опыта профессионала, который её проводит, его личных представлений о среде, обеспечивающей высокое качество жизни. Стандарт — это третий подход.

Он содержит простые и измеримые параметры, соблюдение которых напрямую влияет на потребительские качества жилья и качество жизни покупателей. Стандарт полезен девелоперам, которые могут использовать его принципы и рекомендации, чтобы создавать конкурентоспособный продукт. При этом покупатели могут использовать Стандарт при выборе среди разных предложений на рынке жилья.