Последствия неузаконенной перепланировки, и как их избежать

Из этой статьи вы узнаете:

Ни для кого не секрет, что перепланировка жилого помещения в Москве должна быть узаконена. Нередки случаи, когда люди самостоятельно производят перепланировку и при этом не сообщают о своих действиях в контролирующие органы – не ставят в известность БТИ и не переделывают технический паспорт на квартиру. Какие последствия может нести неузаконенная перепланировка для собственников жилья, расскажем в нашей статье.

Что значит неузаконенная перепланировка

Все изменения, которые обычно производят в своих помещениях собственники, можно разделить на две группы:

В случае переустройства достаточно будет обратиться в БТИ или жилищную инспекцию и получить простое техническое заключение, а перепланировку потребуется узаконить. Данное правило касается как частных домов, так и жилых помещений в многоквартирном доме.

Если перепланировка была проведена без предварительного согласования, она носит статус несогласованной и ее требуется узаконить. Если же в результате перепланировки произошло ухудшение технического состояния дома или квартиры, то такая перепланировка должна быть аннулирована, а состояние помещений приведено в первоначальный вид.

При рассмотрении дел по перепланировке суд учитывает условия, в которых она была проведена, и ее итоговый результат. Например, если перепланировка сделана на первом этаже и в ее результате были снесены или перемещены несущие стены, признать действия собственника законными суд вряд ли согласится. Также маловероятно, что суд признает законным оборудование в несущих стенах здания новых дверных проемов, окон и ниш.

Возможно, собственник квартиры на первом этаже захочет сделать в ней магазин или иной общественный объект, для чего ему потребуется произвести перепланировку помещения. Но даже несмотря на перевод помещения из жилого фонда в нежилой, смена статуса объекта не позволит сделать серьезные конструктивные изменения, например, снос несущей стены. Узаконить перепланировку нежилого помещения можно на тех же условиях, что и жилых.

Если суд сочтет перепланировку ухудшающей конструктивную прочность здания, собственника обяжут вернуть все в первоначальное состояние.

Перепланировка может быть двух видов:

  1. Незаконная, при которой изменения не соответствуют принятым нормам СНиПов и СаНПиНов, другим нормативным актам, принятым в муниципалитете, а также региональным законам и нормам.
  2. Несогласованная – самовольное и масштабное переоборудование помещения.

Несогласованная перепланировка при условии, что при ней не были нарушены никакие нормы и законы, может быть узаконена. Перепланировку имеет право производить собственник помещения либо арендатор, получивший от собственника нотариально заверенную доверенность на проведение подобных работ.

Также право на перепланировку помещения может получить строительная фирма (при наличии доверенности) и наниматель муниципального жилья.

Собственник, подавший документы на узаконивание перепланировки, может получить отказ, мотивированный не только техническими моментами, но и тем, что бумаги оформлены неверно и неточно. После исправления собственник имеет право подать документы на узаконивание перепланировки повторно. Для проработки проекта и визуализации эскизов рекомендуется обращаться в проверенные фирмы, специализирующиеся на подобных услугах.

Рекомендуемые статьи по данной теме:

Какие именно действия считаются самовольными

Самовольной называется перепланировка, произведенная без получения разрешения. Законодательно установлено, что перед началом работ собственник, арендатор или наниматель помещения обязан подать заявление с приложением проекта, эскизов и описания планируемых работ по перепланировке помещения, его частичной или полной реконструкции.

Стоит учесть, что даже при наличии утвержденного проекта за технические ошибки при проведении перепланировки или несоответствие ее проекту отвечать придется собственнику или лицу, получившему доверенность на проведение перепланировки.

Законодательно к работам, при которых необходимо получение разрешения, относятся:

При проведении всех работ они должны поэтапно записываться в специальном журнале, который предъявляется комиссии при приемке перепланировки. Благодаря этому журналу комиссия получает полную картину проведенных работ и может выявить их несоответствие на определенном этапе.

Стоит помнить, что работы по перепланировке жилых помещений должна производить компания, имеющая все необходимые разрешения и сертификаты. Самовольная перепланировка может нести опасность как для самого собственника помещений, так и для его соседей.

Как надзорные органы узнают о неузаконенной перепланировке

Контролирующий орган может узнать о незаконной перепланировке помещений в стандартных ситуациях, которые перечислены в следующем списке:

Последствия неузаконенной перепланировки квартиры

Согласно законодательству, последствия неузаконенной перепланировки могут быть следующими:

  1. Оплата штрафа, который будет назначен жилищной инспекцией, а после – требование подать документы на узаконивание перепланировки.
  2. При невозможности узаконить перепланировку согласно действующим техническим и санитарным нормам, собственник получит предписание восстановить исходное техническое состояние помещения.
  3. При отказе в двух предыдущих пунктах собственник потеряет свое право на имущество, и оно будет реализовано с публичных торгов.

За самовольное переоборудование ответственность несет собственник либо наниматель жилого помещения, согласно частям 2-3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ.

Если же перепланировку произвел арендатор, то к нему претензии предъявить может только собственник, сдавший помещение в наем или аренду.

Если же помещение будет продано на торгах, то вырученные деньги получит собственник, правда, за вычетом расходов на восстановление надлежащего состояния жилища.

Если перепланировка сделана нанимателем муниципального помещения, то при невозможности узаконить перепланировку с ним будет расторгнут договор социального найма. Сам же наниматель и все члены его семьи будут выселены. Администрация или муниципалитет будут вынуждены своими силами восстанавливать техническое состояние помещения и попытаются через суд компенсировать расходы и взыскать их с прежнего нанимателя муниципального помещения.

При восстановлении прежнего состояния муниципального помещения составляется подробный акт приемки.

– при переоборудовании жилого дома физическим лицом штраф 1-1,5 тыс. руб.;

– при переоборудовании физическим лицом квартиры в многоквартирном доме штраф составит 2-2,5 тыс. руб.;

– штраф на должностному лицу составит 4-5 тыс. руб.;

– штраф, наложенный за несогласованную перепланировку на юридическое лицо, составит 40-50 тыс. руб.

Если пострадало здоровье и имущественные права третьих лиц:

– штраф на физическое лицо составит 5 тыс. руб.;

– штраф на должностное лицо составит до 50 тыс. руб.;

– предприятие заплатит 300-350 тысяч рублей, но сумма штрафа может быть увеличена вплоть до 1 миллиона рублей.

Если имеется возможность узаконить перепланировку, дополнительно к штрафу будет выдано предписание:

  1. Получить технический паспорт, для чего потребуется пройти полную процедуру узаконивания.
  2. Исправить ошибки, которые были допущены в результате перепланировки, а затем, пройдя полную процедуру узаконивания, получить техническую документацию.

В рамках судебного разбирательства пострадавшая сторона может доказать, что третьими лицами был понесен существенный ущерб. При этом в суде может быть доказано, что действия нарушителя носили умышленный характер и он осознавал последствия своих деяний. В этом случае нарушителю может грозить уголовная ответственность.

Что делать, чтобы последствия неузаконенной перепланировки вас не коснулись

Законодательно установлена простая и понятная процедура узаконивания действий по перепланировке помещений. Даже если изменения уже произведены, можно попробовать документально узаконить перепланировку.

Алгоритм действий по узакониванию перепланировки выглядит следующим образом:

  1. Собственнику помещений или его представителю необходимо обратиться в экспертные службы, которые имеют лицензию на проведение оценочных работ и выдачу технических заключений. В подобной фирме необходимо получить заключение, что перепланировка, выполненная в жилом помещении, не несет опасности самому помещению, дому в целом и гражданам, в нем проживающим.
  2. Необходимо составить и обратиться в суд с заявлением, в котором следует доказать, что узакониванию перепланировки ничего не препятствует. Здесь и понадобится экспертное заключение.
  3. На основании судебного решения получить новый технический паспорт.

Статья 29 Жилищного Кодекса РФ гласит, что узаконивание уже произведенной перепланировки жилых помещений возможно только в судебном порядке.

Узаконивание перепланировки через суд может длиться долгое время, поэтому гораздо проще перед проведением работ получить разрешение на них и на перепланировку в целом. После чего на основании этих разрешений в течение 45 дней выдается новый технический паспорт.

Для получения разрешения на перепланировку в контролирующие органы необходимо представить следующие документы:

Материалы для скачивания:

Перепланировка при покупке квартиры и последствия при заключении такой сделки

Если жилье приобретается в ипотеку, то вас могут ждать неприятности, связанные с перепланировкой жилья. И, если покупателя подобное жилье вполне устроит, банк вряд ли пойдет на одобрение такой сделки. Дело в том, что жилье, приобретаемое в ипотеку, сразу же попадет банку в залог, а кредитные организации не сильно заинтересованы в получении проблемного жилья. В итоге, даже если банком одобрена ипотека, договор с заемщиком он может расторгнуть, мотивируя свои действия тем, что покупатель не сможет оформить на себя право собственности.

Если же владелец захочет продать квартиру, в которой выполнена перепланировка, но при этом изменения не узаконены, он может столкнуться с требованием покупателя снизить стоимость квартиры на 25 %, так как в дальнейшем новый владелец будет вынужден узаконивать перепланировку.

Законодательно неузаконенная перепланировка не накладывает каких-либо ограничений на сделки купли-продажи недвижимости.

Если квартира находится в муниципальном жилом фонде и наниматель сделал, но не узаконил перепланировку, то он может лишиться права на приватизацию, а муниципалитет через суд заставить восстановить нормальное техническое состояние помещения.

Сотрудничать с Компанией «Мой ремонт» – это надежно и престижно. Специалисты, работающие здесь, – это профессионалы высочайшего уровня. Компания “Мой Ремонт” работает по всей Москве и Московской области.

Уже несколько лет компания “Мой Ремонт” радует своих клиентов и ежедневно усовершенствуем наш сервис. Работая с нами – вы всегда будете довольны результатом!

115191, Москва, Духовской пер., д. 17, стр. 11, офис № 52

Неузаконенная перепланировка квартиры: виды, последствия, необходимые документы

Жить в комфортных условиях хочется каждому. Одним из наиболее действенных (но не самых простых) способов превратить свою квартиру в удобные и функциональные апартаменты – это провести её перепланировку.

Однако есть одно существенное «но»: перепланировка должна проводиться по определённым правилам. В противном случае это может стать угрозой безопасности для всех жильцов.

К негативным финансовым и юридическим последствиям для собственника могут привести даже, казалось бы, самые незначительные преобразования. А при самом неудачном раскладе владелец может лишиться своего законного жилья. Но обо всём этом по порядку.

Отсутствие разрешительных документов

В Жилищном кодексе РФ существует положение, согласно которому проводить в квартире строительные работы, связанные с перепланировкой помещения, разрешается только после того, как их проведение будет одобрено уполномоченными органами власти. Причём каждое изменение должно быть соответствующим образом отражено в техническом паспорте квартиры.

Если в квартире перепланировка будет осуществлена без разрешения органов жилищного контроля, то это не останется без внимания. К собственнику, нарушившему порядок проведения работ, могут быть применены различные меры административного воздействия: начиная от штрафа и заканчивая принудительным изъятием квартиры из собственности лица по судебному решению.

Поэтому крайне важно узаконить перепланировку. На этом не стоит экономить. Юристы советуют не пренебрегать помощью специалистов.

Как известно, для проведения работ необходим проект, который затем следует согласовывать в жилищной инспекции. Логично и целесообразно доверить разработку данного проекта специалистам, обладающим не только знаниями и опытом в соответствующей сфере, но и официальными разрешениями на оказание подобных услуг.

Если перепланировка уже выполнена, а изменения, внесённые в конфигурацию помещений, нельзя назвать существенными, владелец квартиры может попытаться внесённые изменение узаконить, так сказать, «постфактум».

Для этого необходимо произвести строительную экспертизу, в результате которой будет вынесено соответствующее заключение. Чтобы узаконить внесённые изменения, следует подать в местные органы власти заявление с требованием оставить помещение в обновлённом состоянии. Если же поступит отказ, то в таком случае останется один-единственный выход – обращение в судебную инстанцию.

В Москве органы местной власти процедуру узаконения перепланировок, произведённых без согласования, максимально упростили. Теперь, чтобы узаконить перепланировку, нужно обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, для получения соответствующего заключения. А также понадобится техническое заключение на согласование и паспорт на жилое помещение, который оформляют специалисты БТИ.

При этом, даже если перепланировка будет узаконена, собственнику жилого помещения за самовольно произведённые работы придётся понести административную ответственность, ведь факт нарушения всё равно имел место.

Виды перепланировок

Различают огромное количество видов перепланировки квартир. К наиболее распространённым из них относятся:

1. «Мокрая» зона на месте «сухой»

В данном случае имеется в виду, что санузел, ванная комната и кухня переносятся в другое помещение, в котором по техническим проектам даже не предполагалось наличие систем водоснабжения и водоотведения.

Эксперты прямо указывают на то, что подобный вид перепланировки Жилищным Кодексом строго запрещён, поскольку нельзя размещать ванную комнату, туалет, а также кухню над жилыми помещениями, расположенные на нижних этажах.

2. Изменение фасада

По общему правилу выполнения работ по перепланировке, запрещены те, которые ведут к разрушению конструкций, являющихся несущими.

Причина в том, что нарушение данных конструкций приведёт к сбою в работе инженерных систем, а также к ухудшению внешнего вида здания (т. е. к нарушению фасадного облика).

Если же здание является памятником архитектуры (т. е. ему был присвоен соответствующий статус), то в таком случае проведение перепланировки невозможно без получения ещё одного документа, а именно: разрешения от органа охраны памятников.

3. Объединение балкона или лоджии с комнатой

Подобный вид перепланировки также встречается довольно часто. Как правило, проблем с присоединением лоджии или балкона к комнате не возникает. Однако очень часто собственники принимают решение объединить лоджию или балкон с кухней.

С одобрением такой инновации куда, как сложнее. Подобное архитектурное решение жилищная инспекция, а также суд (в случае обращения) могут посчитать не просто перепланировкой, а настоящей реконструкцией объекта. В таком случае собственнику придётся в обязательном порядке согласовать проект работ с жилищной инспекцией, ведь подобные изменения вполне могут повлечь повреждение соседних квартир и здания в целом.

4. Соединение квартиры с техническими помещениями

Стремление увеличить жилую площадь квартиры является вполне обычным желание собственника. Поэтому нередко они к своей жилой площади противозаконно присоединяет технические помещения, что, по сути, нарушает права других жильцов, поскольку технические помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

К техническим помещениям относятся чердаки (мансарды), кладовые, а также подсобные помещения. Как поступать собственнику квартиры, желающему расширить жилую площадь за счёт технических помещений, подробно и чётко описывает Жилищный Кодекс.

В нём детально освещены все необходимые согласования, которые собственнику необходимо получить. Если же мероприятия будут осуществлены незаконно, без проведения согласований, нарушитель будет привлечён к административной ответственности.

При самом неблагоприятном раскладе наказание для собственника будет заключаться в изъятии квартиры и продаже её «с молотка». Чтобы этого избежать, собственнику в первую очередь от всех жильцов дома необходимо получить одобрение на реализацию своего замысла. Оно оформляется протоколом общего собрания жильцов. При этом очень важно соблюсти юридические формальности, то есть простым сбором подписей в данном случае не обойтись.

Читайте также:  Подсвечники из бокалов своими руками

Здесь важно понимать, что какие бы работы ни выполнялись, по их завершении собственнику помещения необходимо будет внести обновлённые данные в кадастр недвижимого имущества.

В заключение

Оборудовать квартиру наиболее комфортным образом – естественное желание каждого владельца, желающего жить в комфортных условиях. Однако стремление к комфорту ещё не служит оправданием нарушения законодательства. И если есть желание провести перепланировку в квартире, то первым делом необходимо согласовать свои действия. В противном случае возможны проблемы, апогеем которых будет изъятие квартиры у собственника.

Незаконная перепланировка квартиры

Если перепланировка квартиры ни с кем не согласована, её принято считать незаконной. Собственник рискует нарваться на штрафы, возмещение ущерба соседям и даже потерю жилья. Однако даже в этом случае можно рассчитывать на сохранение изменений в квартире. Для этого нужно обращаться в БТИ или в суд – в зависимости от ситуации. Рассмотрим, что такое незаконная перепланировка, каковы последствия для собственника, как ему оставить изменения в силе и что делать, если соседи начали ремонтные работы, а у вас дома потрескались стены.

Что считается незаконной перепланировкой квартиры

То, что было сделано без разрешения администрации.

Незаконная перепланировка – это строительные работы по изменению конфигурации квартиры, проведённые без согласования в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Например, увеличение ванной или туалета за счёт коридора или создание гардеробной. Это считается перепланировкой, причём её нужно согласовывать с местной администрацией.

Как установить самовольную перепланировку? Достаточно взять техпаспорт или поэтажный план в БТИ и сопоставить его данные с фактической планировкой в квартире. То есть, если в техпаспорте указан раздельный санузел, а в квартире общая ванная и туалет – это расхождение. Данный факт отметят в документе красной линией, что уже говорит о незаконной перепланировке. Если план БТИ совпадает с тем, что по факту есть в квартире – значит всё в порядке и планировка без нарушений.

На заметку! Если вы установили раздвижные двери-купе в комнате, переклеили обои на кухне или заменили деревянные полы на ДСП с линолеумом – это не относится к перепланировке квартиры. «Косметический ремонт» не требует согласований.

А вот перенос кухни, воздействие на несущие стены и превращение ванной в жилую комнату могут таить в себе неприятности. Случалось, что в ходе не согласованных переделок людей придавливало куском стены. Или рушился целый подъезд, с последующей эвакуацией его жильцов. Вот почему в жилинспекциях тщательно следят за состоянием квартир, а в случае нарушений применяют серьезные санкции к собственникам жилья.

Штраф за самовольную перепланировку в 2021 году

Касается не только граждан, но и юридических лиц – если они захотят сэкономить и перепланировать квартиру без уведомления государственных органов.

Для физических лиц

Денежные санкции за незаконную перепланировку жилья для обычных граждан можно найти в части 2 статьи 7.21 КоАП РФ – штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей.

Чаще всего инспекторы назначают штраф «по максимуму», то есть 2 500 рублей. Регион проживания роли не играет.

Если нарушитель не оплатил штраф в течение 60 дней, применяются наказания по ст. 20.25 КоАП РФ, а там – либо штраф в двойном размере, либо арест на 15 суток, либо обязательные работы до 50 часов. Таким образом, штраф за самовольную перепланировку может обернуться куда более серьезными неприятностями для гражданина.

Для юридических лиц

Раньше штрафов не было, но недавно их закрепили законодательно.

24 апреля 2020 года вышел Федеральный закон № 133, который закрепил ответственность за незаконную перепланировку жилых помещений и для компаний:

Аналогичные нарушения, совершённые в Москве, грозят более крупными суммами. Если самовольная перепланировка по вине должностного лица – ему выпишут штраф от 5 000 до 50 000 рублей. Юридические лица и вовсе рискуют суммой от 300 000 до 350 000 рублей (ст. 9.12 КоАП Москвы).

Реально ли избежать наказания

Нет, штраф выписывают при любом раскладе.

Но собственник вправе рассчитывать на сохранение текущей перепланировки. Для этого нужно получить разрешение от жилинспекции или добиться положительного решения суда. Если ни того, ни другого не будет – придётся возвращать квартиру в первоначальное состояние.

Чем еще грозит перепланировка квартиры без согласования

Пробежимся по тем последствиям, которые могут наступить для собственника жилья, не считая штрафа.

Устранение нарушений

Одно из худших последствий – расходы могут исчисляться в миллионах.

Инспекторы жилищного органа проведут проверку квартиры, а по её итогам составят письменный акт – в нём будет указано, соответствует ли жилое помещение строительным, градостроительным и санитарно-эпидемиологическим нормам. Если не соответствует – заставят устранять нарушения.

Пример. Евгений тайно сделал перепланировку квартиры. Среди изменений – снос части несущей стены, демонтаж вентиляционного короба и прорубание окна в другой стене. Шум от работ привлёк соседей. Они заподозрили неладное и пожаловались в Управляющую компанию, которая, в свою очередь, передала информацию в жилищную инспекцию. Евгений надеялся, что ему согласуют перепланировку «задним числом». Однако инспекторы не только выписали штраф, но и обязали собственника устранить нарушения. Евгению пришлось за свои деньги отстраивать часть стены, заделывать проём под окно и монтировать вентиляционный короб.

Если дело дойдёт до суда, нарушителю дадут срок на восстановление квартиры – 2-3 месяца. Просрочки чреваты штрафом – такое взыскание называют астрентом (ст. 308.3 ГК РФ). Его назначает судья в зависимости от обстоятельств дела. Астрент считается одним из способов стимулирования нарушителя быстрее исполнять решение суда.

Возмещение ущерба соседям

Важно уточнить, что это должно произойти именно из-за самовольной перепланировки.

Например , если кто-то делал «домашний бассейн», а в результате произошёл залив соседей снизу – его на 100% признают виновным, оштрафуют и обяжут возмещать ущерб. Вместе с тем придётся еще и устранять нарушения в своей квартире. Крупные расходы обеспечены!

Совет юриста! Что делать, если вы оказались в роли потерпевшей стороны? Нужно сразу звонить в УК или ТСЖ, ждать комиссию для составления акта, а затем приглашать оценщика для установления суммы ущерба. А если из-за угрозы обрушения вы вынуждены переехать и жить в другом месте, сохраняйте договор найма и фиксируйте расходы на оплату съемной квартиры. Эти суммы можно будет взыскать с виновника в судебном порядке.

Продажа квартиры с аукциона

Крайняя мера, если создана угроза жизни и здоровью людей, а собственник отказывается вернуть квартиру в первоначальное состояние (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).

  1. Вначале жилинспекция выявляет нарушение, даёт срок на устранение недостатков, а затем обращается в суд.
  2. Суд смотрит, можно ли оставить всё как есть.
  3. Если нет – принимает решение о продаже квартиры с торгов. Вырученная сумма идёт на погашение судебных и аукционных издержек, а остаток возвращается собственнику. При этом покупателя обязывают привести квартиру в прежний вид в отведённые для этого сроки.

Риски лишиться жилплощади из-за самовольной перепланировки – вполне реальные. Судебная практика знает подобные случаи, хотя они и единичны. Пример: Решение Ленинского районного суда г. Тюмени № 2-7388/2017

М-6442/2017, где суд действительно вынес решение о лишении ответчика прав на квартиру.

Расторжение договора социального найма

Если нарушителем был не собственник, а наниматель жилья по договору соцнайма, суд обяжет администрацию расторгнуть договор с таким лицом – в силу пп. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ. Основанием будет самовольное внесение изменений в конфигурацию квартиры. При этом самой администрации придётся возвращать жилью прежний вид.

Запрет выезда за границу

Неочевидное, но вполне реальное последствие.

Одно из оснований для ограничения выезда за рубеж является неисполнение требования суда – ч. 5 ст. 15 ФЗ № 114. Поэтому, если ответчика обязали устранить нарушения от перепланировки, а он этого не сделал и собрался уехать из страны – его попросту не пропустят на таможенном контроле. То есть сперва придётся исполнить решение суда, а именно – вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Сложности с продажей жилья

Прямого запрета на продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой в законе не предусмотрено.

Однако цена недвижимости может из-за этого снизиться. Порой на 30%, а то и на половину. Да и покупателей, которые готовы приобрести проблемное жильё, не так уж много. Ведь им придётся возвращать планировку к изначальным характеристикам, потому что в случае внезапной проверки ЖИ отвечать придётся новому собственнику.

Отказ банка в кредите

Откажут в кредите не только покупателю, но и собственнику квартиры:

  1. Если в ходе проверки банк установит, что заёмщик хочет купить жильё с незаконной перепланировкой (обременение) – ипотечный кредит не выдадут, либо выдадут на крайне невыгодных условиях (с меньшим сроком или под больший процент).
  2. Если жильё в ипотеке, но собственник сделал самовольную перепланировку – банк вправе потребовать досрочного погашения кредита – в силу ст. 35 ФЗ «Об ипотеке». То есть придётся искать деньги и возвращать долг.
  3. Откажут и в том случае, если заёмщик хочет взять кредит под залог недвижимости – квартиры с несогласованными переделками банки не рассматривают, поскольку это проблемные активы.

Таким образом, о кредитных отношениях можно забыть, либо оформлять кредит на худших условиях.

Что делать, если у соседей незаконная перепланировка квартиры

Довольно часто рядом живут люди, которые начали ремонт, и по всем параметрам с нарушением строительных норм. Законное право соседей – заявить о подозрении на незаконную перепланировку квартиры.

Куда жаловаться

Органов, куда можно направить обращение, не так много.

Жилищная инспекция

Занимается жилищными проблемами и ЖКХ, поэтому лучше всего обращаться напрямую к инспекторам.

Жалобу или заявление в свободной форме можно направить:

Например, в Москве работает Мосжилинспекция (МЖИ). Жители столицы могут подавать жалобы на перепланировку соседей с помощью портала «Наш город». Для этого потребуется авторизация на портале Мэра Москвы – mos.ru.

Срок рассмотрения обращений – 30 дней.

Специалисты сами запросят сведения о собственнике в Росреестре, подготовят технические документы на квартиру. Затем они направят собственнику уведомление о предстоящей проверке за 30 дней, чтобы согласовать дату и время посещения объекта.

Управляющая компания или ТСЖ

Отвечают за безопасность вверенной им территории и многоквартирных домов. Если поступит сигнал об угрозе незаконной перепланировки, в УК и ТСЖ обязаны отреагировать.

Заявление или жалобу можно подать в офисе организации или позвонить по телефону горячей линии (см. квитанции на оплату ЖКУ).

Специалисты УК и ТСЖ не проводят осмотр жилых помещений. В случае подозрений, они направят жалобу в жилинспекцию.

Прокуратура

Рассматривает жалобы населения по факту действий/бездействий государственных органов и других инстанций.

Если вы обратились в жилинспекцию, но не получили ответа в течение 30 дней и вообще с проверкой к соседям никто не пришёл – обращайтесь с заявлением в городскую прокуратуру. Там проведут проверку и выяснят, почему ответа не последовало.

Жалобу можно подать лично, почтой или на официальном сайте прокуратуры в разделе «Интернет-приёмная». Срок рассмотрения обращений граждан – 30 дней с момента регистрации.

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры – последствия

В некоторых случаях новый владелец квартиры узнает о совершенной в ней перепланировке уже после приобретения недвижимости. Это автоматически предполагает возникновение определенных проблем, начиная от штрафов и заканчивая необходимостью тратить свое время на узаконивание внесенных изменений. Подробнее об этом – читайте в данной статье.

Что понимается по неузаконенной перепланировкой

Существуют два основных понятия:

Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры?

Это можно сделать очень просто. Еще до подписания договора купли-продажи необходимо потребовать от собственника-продавца жилья провести осмотр квартиры. При этом, обязательно нужно требовать предоставить актуальный техпаспорт. При осмотре достаточно будет сверить фактическое расположение/площадь комнат, наличие «несанкционированных» дверных проемов и так далее.

Стоит ли покупать:

Самый простой вариант, узнать о существовании незаконной перепланировки – прямо справить у собственника, была ли она сделана. Чаще всего на этот вопрос отвечают честно, так как в противном случае правомерность сделки можно будет оспорить в суде на том основании, что продавец не предоставил покупателю всю информацию об имуществе. Однако в данном случае важен и другой вопрос: а есть ли смысл приобретать такое жилье?

В ипотеку

Первое, что делать категорически не рекомендуется – обращаться в банки за ипотекой. Формально, да, можно приобрести в кредит даже такое жилье. Однако на практике, финансовые организации очень трепетно относятся к объекту залога и откажутся брать подобное жилье в качестве обеспечения. Как следствие, покупателю придется предоставлять другое имущество в залог, что, как минимум, неудобно.

За собственные средства

Более выгодным и интересным выглядит вариант покупки за личные накопления. Суть в том, что жилье с неузаконенной перепланировки нередко продается по цене ниже рыночной. В некоторых случаях разница незначительна, но в других она может составлять порядка 10-20%.

Следует учитывать тот факт, что все это верно только в тех случаях, когда продавец действительно понимает суть проблемы и не собирается обманывать потенциального покупателя. Если продавец не хочет показывать техпаспорт и, тем более, если он отказывается проводить осмотр жилья – это повод задуматься и, возможно, вообще отказаться от приобретения такого сомнительного имущества.

Чем это грозит?

Так как проверить законность выполненной перепланировки обычно несложно, почти всегда потенциальный покупатель понимает суть проблемы. Однако далеко не все знают, чем может грозить такая самовольная перепланировка в долгосрочной перспективе.

Штраф

Первая проблема – это штраф. Суть в том, что согласно ст.7.21 КоАП, если выявлена незаконная перепланировка квартиры, ее собственник наказывается штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. На практике, почти всего назначают максимальную сумму.

Нужно помнить, что факт перехода права собственность хоть и не отменяет предыдущие, наложенные на старого владельца штрафы, но и не вынуждает нового собственника их оплачивать. Проще говоря, предыдущий владелец обязан будет заплатить те штрафы, которые были на него наложены еще в тот момент, когда он имел право собственности на недвижимость. Но новые, которые будут наложен уже после перехода этого права, на нового собственника, платит уже он. Вне зависимости от того, что перепланировку, фактически, выполнял не он.

Конфискация имущества

Однако на штрафе потенциальные риски не заканчиваются. Дело в том, что после того, как назначен штраф, собственник получает предписание по приведению планировки квартиры в соответствие с техпаспортом. Это само по себе неприятно, долго и сложно, так как фактически такая задача предполагает проведение масштабного капитального ремонта со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Легко догадаться, что владельцы жилья не в восторге от таких предписаний и не хотят ничего глобально менять. И вот тут уже возникает серьезная проблема. Если ЖИ (жилищная инспекция) выявит факт невыполнения предписания, то она может обратиться в суд и лишить собственника его имущества. Квартира будет продана на торгах (ст.29 ЖК РФ), причем по цене существенно ниже рыночной.

Как узаконить после покупки?

Есть все два варианта не лишиться своего имущества:

Порядок действий

  1. Проконсультироваться со специалистами УК (управляющей компании) или ЖЭКа. Тут можно узнать о том, возможно ли вообще узаконить выполненную перепланировку и что конкретно для этого придется делать. Категорически рекомендуется инициировать процедуру самостоятельно, так как это покажет ответственным лицам, что новый владелец квартиры имеет желание все сделать по правилам, в отличие от старого собственника.
  2. Заказать проект перепланировки. Не важно, что она уже выполнена, главное, чтобы такой документ был оформлен.
  3. Собрать заключения контролирующих инстанций, типа Роспотребнадзора и Пожнадзора (конкретный перечень выдадут на консультации). Это не обязательный, но очень желательный пункт, так как на этом этапе появляется четкое понимание возможность узаконить перепланировку. Если прямо скажут, что такой возможности нет, не останется другого выхода кроме как возвращать планировку, указанную в техпаспорте.
  4. С собранными бумагами другими документами обратиться в МФЦ и написать соответствующее заявление. Такое заявление заполняется на месте и заранее его готовить бессмысленно.
  5. Получить решение. Если оно положительное, останется только внести изменения в техпаспорт. Если отрицательное, несмотря на положительные заключения контролирующих государственных структур, можно попробовать решить проблему в суде.
Читайте также:  Полезные самоделки для дома и мастерской

Документы

Примерный перечень документов, которые понадобятся для узаконивания перепланировки:

Расходы

Процедура узаконивания перепланировки не только сравнительно долгая, но еще и относительно дорогая. В среднем, в зависимости от квартиры, особенностей перепланировки и многих других факторов, правильно оформленные документы обойдутся приблизительно в 30-60 тысяч рублей. Из них:

Сроки

Примерный срок оформления всех документов: около 1-2 месяцев. Из них порядка месяца придется потратить на сбор требуемой для узаконивания документации и еще около 1 месяца будет рассматриваться заявление в МФЦ (Мои документы). Это в идеальном варианте. Если есть какие-то нестандартные особенности и нюансы, то процедура может затянуться и на полгода.

Обращение в суд

Если по какой-то причине в МФЦ (Моих документах) отказали в узаконивании перепланировки и, при этом, заявитель уверен, что этот отказ был не мотивированным, можно попробовать обращаться в суд.

Порядок действий

  1. Потребовать в МФЦ предоставить отказ в письменном виде.
  2. Собрать документы для обращения в суд.
  3. Составить исковое заявление. Это лучше делать с помощью опытного юриста.
  4. Направить иск и документы в суд.
  5. Оплатить госпошлину.
  6. Дождаться заседания и решения суда.
  7. Получить решение и ждать, пока оно вступит в силу.
  8. Повторно обратиться в МФЦ со всеми указанными выше документами, добавив к ним и решение суда.
  9. Получить разрешение на узаконивание перепланировки.
  10. Внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Документы

Для обращения в суд потребуются практически те же документы, которые нужны для обращения в МФЦ. К ним нужно будет добавить только квитанцию об оплате госпошлины и письменный отказ, полученный в МФЦ (Моих документах). И, конечно же, само исковое заявление.

Заявление можно составить самостоятельно, однако лучше воспользоваться услугами опытного юриста. С его помощью вероятность добиться нужно результата возрастает в разы.

Расходы

Если не брать в расчет те расходы, которые пойдут на оформление документов, ведь к моменту обращения в суд они уже должны быть на руках у истца, то дополнительно придется заплатить только 300 рублей госпошлины. Кроме того, если планируется привлекать представителя, к документам нужно добавить доверенность на него и его же паспорт, а к расходам – цену за оформление и заверение доверенности. Примерная стоимость такого документа составит 2-5 тысяч рублей.

Сроки

Примерный срок рассмотрения дела в суде – 2 месяца с момента обращения. Еще 1 месяц после вынесения решения суда придется ждать, пока это решение вступит в силу. Таким образом, вся процедура узаконивания перепланировки может растянутся еще на 2-3 месяца или даже больше.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Закон о перепланировке квартир в 2021 году

Перепланировку квартиры считают существенным изменением конструкций жилого помещения. Перед проведением таких работ в различных государственных инстанциях проводят официальное согласование. Иначе капитальный ремонт квартиры признают незаконным, а потом штрафуют за это дело.

В Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) и иных подобных правовых актах регулярно меняют правила, которые связаны с изменением различных конструкций в квартирах. Рассмотрим, чем регламентируется перепланировка и переустройство разнообразных жилых и определенных нежилых помещений.

Общие сведения и краткое содержание закона

Жилищный кодекс РФ считают основным правовым актом, в котором говорится о том, как по закону правильно сделать переоборудование и перепланировку собственной квартиры. Порядок проведения таких работ прописан в гл. 4, ст. 25—29 ЖК РФ.

По новому закону РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о проведении переустройства и перепланировки квартиры и нежилых различных помещений, в 4 главу Жилищного кодекса РФ внесены некоторые изменения. Перечень ремонтных конкретных работ перечислен в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. и постановлении Правительства Москвы № 508 от 25 октября 2011 г.

Нововведения

Основные нововведения, которые касаются проведения капремонта в жилом помещении, отражены в Федеральном законе о переоборудовании и перепланировке № 558 от 27 декабря 2018 года. С 2019 г. в юридическую силу вступили следующие изменения:

Для Москвы таковой считают Мосжилинспекцию и ее филиалы в административных различных округах.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены конкретные поправки. Подобные изменения касаются переустройства объектов недвижимости, которые относят к общему имуществу нового или старого многоквартирного дома.

Основное изменение: начало работ только после согласования

В 2021 году согласование переустройства (переоборудования) или перепланировки квартиры или иной жилплощади проводят до начала капитального ремонта. В этой ситуации вместе с заявкой в БТИ предоставляют такую документацию:

  1. Личный паспорт;
  2. Ксерокопию эскиза или проекта;
  3. Официально разрешение от Жилинспекции;
  4. Техническое официальное заключение о состоянии несущих конструкций. Такой документ получают в конкретной проектной организации, у которой есть допуск СРО;
  5. Кадастровый новый паспорт.

Согласно п. 5 ФЗ № 558 от 27 декабря 2018 года о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ внесены некоторые изменения. В 2021 году должностные лица жилинспекции, СЭС и иных подобных контор проводят обследование определенной квартиры только с согласия более 50% собственников или нанимателей жилья по договору соцнайма.

Необходимость проведения согласования

Согласно ст. 25 ЖК РФ, по закону, перепланировкой является существенное изменение конструкций квартиры или иного подобного жилья, что фиксируют в кадастровом паспорте. Если после проведения капитального подобного ремонта форму, прочность и иные характеристики стен, пола, потолков не изменяют, то потом сразу же приступают к обустройству квартиры.

В крайнем случае не проходят согласование в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях. Такое возможно в следующих ситуациях:

Согласно п. 13 закона РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 3.1 ст. 44 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь на общем собрании собственников квартир определяют перечень лиц, которые от имени владельцев жилых помещений предоставляют необходимую документацию на согласование капитального ремонта на определенной жилплощади.

Прежние ограничения

В новом законе РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о перепланировке и переустройстве квартир не установлено никаких новых ограничений на проведение таких работ — прежние запреты остаются в силе.

Согласно постановлению правительства Москвы № 508 от 20 октября 2011 г., при проведении подобного капитального ремонта недопустимы следующие действия:

Выезд специальной комиссии из жилищной инспекции

Если согласование квартирной перепланировки проводят не по утвержденному определенному проекту, а по эскизу, то в жилинспекции создают специальную комиссию и отправляют ее на место проведения подобных ремонтных работ.

Новостройки: проведение капитального ремонта до официального оформления прав собственности

Некоторые важные изменения введены и в процедуру проведения квартирной перепланировки и переоборудования в современном новом доме — в новостройке. Теперь согласование ремонтных подобных работ проводят и до официальной регистрации право собственности на конкретную квартиру. В этой ситуации в БТИ предоставляют такую документацию:

  1. Договор участия в долевом строительстве или иной подобный документ, по которому подтверждают переуступку прав на жилье;
  2. Акт передачи конкретной квартиры;
  3. Ксерокопию разрешения на ввод нового многоэтажного жилого дома — новостройки в эксплуатацию;
  4. Официальное согласие конкретного застройщика (документ с печатью) на проведение в квартире капитального ремонта;
  5. Подтверждающий официальный документ от официального застройщика о выполнении заявителем всех возложенных на него обязательств по заключенному договору участия в долевом строительстве;
  6. Справку о присвоении многоэтажному жилому дому конкретного адреса;
  7. Свидетельство о том, что официальный адрес совпадает с почтовым.

Утратившие силу

Ранее (до 2019 года) на проведение некоторых видов квартирной перепланировки получали обязательное разрешение. Теперь не проводят согласование таких ремонтных работ:

Ниже приведены основные особенности проведения подобного капитального ремонта.

Особенности

Стоимость оформления квартирной перепланировки напрямую связана с такими факторами:

  1. Получением платной юридической помощи от юриста;
  2. Размером жилого помещения;
  3. Объемом будущих ремонтных работ;
  4. Сроком получения официального разрешения;
  5. Регионом, в котором прописан собственник жилья.

Проведение переустройства

Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки. В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.

Что можно делать

Согласно п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года, при переустройстве квартиры без согласования выполняют такие ремонтные работы:

При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:

Какие работы нельзя проводить без разрешения

При выполнении переустройства квартиры запрещены такие действия:

Нежилые помещения

Подробная информация об организации переоборудования и перепланировки нежилых различных помещений указана в Постановлении Правительства г. Москвы № 508 от 25 октября 2011 г. Подобные объекты имеют ряд особенностей, которые приведены в законе РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. При проведении капремонта в этих местах тоже проводят согласование на выполнение переустройства и иных подобных работ.

По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.

Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.

Как узаконить

Официальное разрешение на выполнение в квартире или частном доме самовольной перепланировки чаще получают при обращении в суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

В этой ситуации выполняют такие действия:

  1. Составляют иск в местный районный суд;
  2. Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
  3. Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
  4. Приходят на судебное заседание;
  5. Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
  6. Получают решение суда.

Этапы получения разрешения

При согласовании квартирной перепланировки выполняют такие действия:

  1. Определяют объем и вид работ;
  2. Создают проект;
  3. Проводят согласование конкретного проекта в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях.

Затем, всю документацию и заявку, которое составляют по форме, утверждённой постановлением Правительства № 266 от 28 апреля 2005 г., подают в отдел градостроительства.

Необходимая документация

При согласовании проведения квартирной перепланировки в отдел архитектуры подают:

  1. Ксерокопию и оригинал личного паспорта;
  2. Выписку из ЕГРН;
  3. Согласие граждан (в виде отдельного документа), которые прописаны в этой квартире (включая отсутствующих жильцов и несовершеннолетних);
  4. Согласие от более чем 50% собственников многоэтажного жилого дома, в том числе и от соседей. Этот документ заверяют у нотариуса;
  5. Проект от проектировщика с допуском СРО.

Также до проведения квартирной перепланировки получают официальное разрешение — заключение от МЧС и из службы СЭС.

Сроки

Согласование квартирной перепланировки проводят в такие сроки:

В итоге, на согласование проведения таких работ тратят примерно 2,5 месяца.

Нужен ли проект

Предварительный проект квартирной перепланировки обязательно составляют при затрагивании несущих межкомнатных конструкций. Однако, в этом случае иногда обходятся и составлением эскиза.

Ответственность и штрафы

При проведении самовольной или незаконной перепланировки собственника квартиры привлекают к административной ответственности (ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ). В этом случае владельца жилого помещения штрафуют на такие суммы:

Помимо уплаты административных штрафов, собственник жилья приводит квартиру в прежний вид и возмещает соседям нанесённый моральный или материальный ущерб. На протяжении 6 месяцев владелец исполняет судебное предписание.

Заключение

При проведении перепланировки квартиры нередко увеличивают ее площадь. До проведения таких ремонтных работ проводят соответствующее согласование в СЭС, Пожнадзоре и иных надзорных государственных инстанциях. В ином случае, собственники квартиры несут убытки в виде уплаты административных штрафов и дополнительных финансовых затрат на приведение квартиры в первоначальный вид.

Последствия неузаконенной перепланировки для собственника и как ее оформить

Перепланировка квартиры в многоэтажке – трудоемкий процесс. Многие приступают к процедуре, не получив необходимые согласования.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какие при этом могут быть последствия и как оформить ранее проведенную перепланировку.

Наказание: от штрафа вплоть до потери квартиры

Как говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком», о неузаконенных перепланировках в соответствующие инстанции чаще всего сообщают соседи. К примеру, если в квартире сверху постоянно работает отбойный молоток и оттуда выносят большое количество строительного мусора, можно предположить снос несущей стены. По словам Мосжилинспекции, «доносы» соседей – основной источник получения такой информации. Ежегодно в ведомство поступает порядка 10 тысяч подобных обращений. Около половины из этого числа перепланировок проходят с нарушениями. Также часто факт незаконной перепланировки обнаруживается при продаже жилья.

Собственникам, которые провели незаконную перепланировку, стоит помнить о том, что в любом случае придется заплатить от 2000 до 2500 рублей штрафа, даже если при этом не было совершенно ничего запрещенного или собственник сам обратился в Мосжилинспекцию по факту выполнения работ.

Если проверка показала, что в ходе перепланировки собственник осуществил законодательно запрещенные изменения, его обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет. Как правило, на это дается полгода. Если собственник не выполнил предписание в установленный срок, суд может вынести решение о продаже квартиры с молотка. В этом случае из вырученных от продажи средств вычтут расходы на исправление самовольных изменений, а остальное вернут владельцу. Делать ремонт будет новый собственник, которому и передадут деньги на это.

Читайте также:  Основные правила выбора биокамина в интерьер гостиной комнаты

Впервые суд вынес такое решение в 2013 году в отношении двух собственников квартиры в Бирюлеве, убравших несущую стену. Причем Мосжилинспекция три года пыталась решит этот вопрос, не применяя такие жесткие меры, но собственники игнорировали все звонки и предписания.

Еще одно решение о продажи квартиры на торгах было принято в 2016 году в отношении жителя Войковского района. Он совместил ванную с туалетом, а также расширил санузел за счет коридора (что допустимо), жилой комнаты и части кухни (что законодательно запрещено). Хозяин полтора года не впускал в квартиру инспекторов и проигнорировал предписание о возвращении жилья в прежний вид.

Продажа со скидкой

Конечно, это жесткие меры, которые власти применяют лишь в крайних случаях. Но у хозяев, которые вовремя не узаконили перепланировку, могут возникнуть другие проблемы – к примеру, при продаже квартиры. Управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов отмечает, что сам факт перепланировки не запрещает продажу квартиры. Но в соответствии с Жилищным кодексом покупателю придется либо привести жилье в соответствующий вид, который определен в действующем поэтажном плане, либо оформить перепланировку в течение полугода. В противном случае в дальнейшем он не сможет продать квартиру в таком виде.

По словам экспертов, многие покупатели вообще не рассматривают квартиры с неоформленной перепланировкой, так как не хотят лишних забот. Из-за этого к таким квартирам падает интерес, который ввиду сложившихся условий и без того не слишком высок. Поэтому продавая квартиру с неузаконенной перепланировкой, хозяину придется сделать немалую скидку – от 15% до 30% в зависимости от сложности перепланировки.

Проблемы с ипотекой

Частный риелтор Елена Качкова рассказала случай из своей практики: сделка по продаже квартиры с перепланировкой сорвалась, поскольку банк отказал в ипотеке. Собственник сделал из трешки двухкомнатную квартиру, причем после сноса стен площадь жилья изменилась. В документах на собственность значилась трехкомнатная квартира площадью 60,9 кв.м, а по факту и техпаспорту это была двушка в 60,5 «квадрата». Покупателю понравилась квартира и устроила перепланировка, но банк не захотел выдавать ипотеку из-за разницы в площади. Риелтор отметила, что, имея на руках техпаспорт, оформить новое право собственности с уточненными параметрами не проблема, но покупатель отказался ждать и нашел другую квартиру. Поэтому эксперт рекомендует продавцам оформлять все документы заблаговременно.

Банки вообще не любят квартиры с неоформленными перепланировками. Александр Москатов говорит, что кредит на покупку квартиры с не соответствующей закону перепланировкой точно не выдадут. Если при перепланировке не было сделано ничего запрещенного, заемщик может рассчитывать на кредит, но в кредитном договоре будет пункт, обязывающий его оформить перепланировку и передать банку соответствующие документы. Как правило, на это дается шесть месяцев.

Особенно внимательными к узакониванию перепланировки необходимо быть заемщикам, которые хотят изменить ранее приобретенную в ипотеку квартиру. Такие работы необходимо согласовывать с банком, при этом представители кредитора вправе явиться в залоговое жилье с инспекцией. При незаконной перепланировке квартиры, о которой узнает банк, в зависимости от обстоятельств заемщику могут грозить разные меры: принуждение к согласованию планировки, расторжение кредитного договора с выплатой неустойки и пр. К тому же, банк доложит о нарушениях в Жилинспекцию, и к проблемам с кредитором прибавится еще и административная ответственность.

Как узаконить выполненную перепланировку

Согласно законодательству, оформлять перепланировку после ее выполнения можно через суд. Для этого собственнику квартиры нужно подать в архитектурный отдел администрации заявление с просьбой узаконить перепланировку. Также нужно указать, что работы уже выполнены.

Затем квартиру посетит специалист Бюро технической инвентаризации (БТИ), который произведет замеры внесенных изменений. Эти данные будут указаны в новом техпаспорте. Также нужно согласовать изменения в пожарной службе, санитарном надзоре и управляющей компании. Представители организаций должны осмотреть переделки и признать их соответствие санитарным, градостроительным и пожарным нормам, а также отсутствие опасности для целостности дома и отсутствие неудобств для соседей.

Параллельно необходимо заказать проект, это можно сделать в БТИ или специализированных агентствах. Стоит отметить, что при оформлении перепланировки в судебном порядке простой эскиз не подойдет – необходим именно проект, даже если изменения были незначительными. Все эти документы нужно подать в районный суд вместе с прошением об узаконивании несогласованной перепланировки. Александр Москатов говорит, что решение, как правило, выносится в течение месяца.

Однако многим собственникам удается оформить перепланировку без обращения в суд. В таком случае документы оформляются задним числом – как будто работы еще не начались. Но эту хитрую схему могут раскрыть. К примеру, после получения документов на выдачу разрешения БТИ может направить своего специалиста, чтобы оценить, можно ли выполнять перепланировку.

Эксперты рекомендуют во всех ситуациях оформлять перепланировку до ее проведения. Причем это касается как старых домов, так и новостроек с так называемой «свободной» планировкой – поскольку в реальности план квартиры утвержден застройщиком, и любые расхождения с ним считаются перепланировкой.

Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами жилнадзора. Как правило, собственник жилья не ставит в известность БТИ о сделанных изменениях и паспорт на квартиру остается прежним. Какие последствия несоблюдения законной процедуры перепланировки могут наступить, расскажем в этой статье.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2019 году предусмотрены следующие административные штрафы:

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 1981 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2021, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию, фотография трещины на стене.

01.04.2021. ________Петров В.В.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2017 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *