Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

При покупке участка под строительство помимо общеизвестных проверок нужно обращать внимание на три важных нюанса: различие между арендой и собственностью, правовой статус участка и наличие «красных линий». Подробно об этом рассказывает руководитель юридического отдела ФРК «Этажи» на территории города Волгограда и Волгоградской области Иван Половко.

Собственность и аренда

В первую очередь вы как покупатель должны разбираться в понятиях «собственность» и «аренда». Если Вам предлагают купить землю, которой текущий собственник владеет на праве аренды, не обманывайте себя и называйте вещи своими именами. Вам предлагают приобрести право аренды земельного участка, а следовательно, вопрос, связанный с правом собственности на такой участок, будете решать Вы совместно с государственными и муниципальными органами. Здесь есть два негативных момента:

Совет: не обращайте внимание на участки, которые принадлежат другому человеку на праве аренды. Если все-таки Вам очень понравился арендованный участок, сходите на прием к специалисту комитета по землепользованию районной администрации и задайте три вопроса:

  1. На каких условиях выдается право аренды на земельный участок и есть ли какие-либо ограничения?
  2. Можно ли будет оформить земельный участок в собственность и что для этого нужно?
  3. И если можно, то какой срок будет отведен для выполнения условий для приобретения земельного участка в собственность?

Если решили купить право аренды на земельный участок, совместно с текущим владельцем обязательно отвезите уведомление о переуступке прав аренды в приемную районной администрации, даже если сам сотрудник комитета говорит, что в этом нет необходимости. В итоге у Вас на руках должно быть уведомление, на котором будет стоять штамп о том, что районная администрация это уведомление приняла.

Правовой статус земельного участка

Второй, и не менее важный момент, – это правовой статус земельного участка. Под словами «правовой статус» я имею в виду то, каким образом установлены границы земельного участка. Варианта опять же два: либо они установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ, либо не установлены.

Получить информацию о правовом статусе земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (выписка ЕГРН). Интересующая Вас информация содержится в графе «Особые отметки». Не поверите, но в этой графе так и написано: «Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ». В этом случае можно выдыхать. Если же отметки имеют иное содержание, стоит вчитываться и разбираться.

Возможным негативным последствием является то, что Вы купите участок, границы которого не будет соответствовать данным ЕГРН, и, по-простому говоря, он окажется меньше того, за который Вы заплатили.

Красные линии

И третья особенность, которую я назову «красные линии», на мой взгляд, самая неприятная и незаметная в покупках земельных участков. На самом деле все довольно-таки просто. Любой наш город исчерчен «красными линиями», и, как бы забавно ни звучало это словосочетание, эти линии могут сыграть с Вами очень неприятную шутку. «Красная линия», если говорить человеческим языком, это, например, линия электропередач, или центральный водопровод, или охранная зона аэропорта, или территория, в рамках которой установлен особый режим использования земель. Как я уже говорил, это очень неприятная особенность, и неприятная она потому, что Вы абсолютно без проблем можете купить землю, по которой проходит одна, две, три «красные линии» и больше. Вы будете его полноправным собственником, однако построить замок свой мечты на своем участке Вы не сможете, так как нарушите режим использования этого земельного участка. Правда, сможете поставить будку для собаки, которая будет охранять голую землю.

Как обезопасить себя? Ну, во-первых, при покупке задайте продавцу вопрос: «Отмежеван ли земельный участок?» Если межевание земельного участка, а точнее установка границ земельного участка на местности, производилось, то всю информацию об этом земельном участке, в том числе о «красных линиях», Вы сможете увидеть в межевом деле. Если же межевания не было, Вы можете заказать в администрации градостроительный план земельного участка или территории, который будет изготавливаться 30 дней, но в итоге вы будете знать на 100 %, что, как и почему можно строить на этой земле.

Резюмируя, можно сказать следующее. Если планируете приобретение недвижимости, обратитесь к профессионалам, которые помогут Вам и подобрать Вашу мечту, и проверить ее на юридическую чистоту, и даже приобрести ее в собственность.

Сделки в зоне риска: какие подводные камни ждут покупателей земельных участков

” src=”https://static.life.ru/publications/2021/1/4/429868031785.66406.jpeg” loading=”lazy” style=”width:100%;height:100%;object-fit:cover”/>

В России растёт спрос на землю. Где выбрать участок, как проверить документы и какие опасности подстерегают желающих стать землевладельцами?

Где выбрать участок под строительство дома

С трендом на деурбанизацию дачный образ жизни становится всё более востребованным. Растёт интерес к покупке жилья за чертой города, а вместе с ним — спрос на земельные участки. Так, в Московской области по итогам 2020 года потенциальные покупатели рассматривали земельные участки под ИЖС в два раза чаще, чем годом ранее, а спрос в категории СНТ и ДНТ увеличился на 55%. Об этом рассказал руководитель направления первичной и загородной недвижимости в “Авито.Недвижимость” Дмитрий Алексеев.

— Перед покупкой для начала необходимо точно узнать, можно ли вообще на этой земле строить дом. Участок должен быть оформлен под индивидуальное жилищное строительство. Любая другая категория земли — это огромные затраты времени на переоформление. К тому же строительство может быть банально нерентабельно, когда речь идёт об одном доме, — отметил эксперт по рынку недвижимости “Академии управления финансами и инвестициями” Алексей Кричевский.

Лучше покупать участки в уже готовых посёлках или СНТ. Там можно быть точно уверенным, что есть электричество, вода и, возможно, газ, а также можно решить вопрос с канализацией. По словам Алексея Кричевского, нет смысла приобретать землю, условно говоря, в поле — подводка коммуникаций может очень дорого обойтись.

Участок лучше выбирать ровный, прямоугольный или квадратный. Любые искривления ландшафта придётся убирать при постройке дома, а значит, предстоят дополнительные траты на технику и работу. Как отметил Алексей Кричевский, это необходимо для заливки фундамента под дом.

Потайной тариф: как управляющие компании заставляют переплачивать за услуги ЖКХ

— Главный риск этого сезона — упустить участок, который оценён ниже рынка. Спрос очень высокий, покупатели должны реагировать быстро. За три месяца продаётся земля практически в любом ценовом диапазоне. Чтобы не упустить выгодный вариант, нужно чётко определиться, каким критериям он должен соответствовать. Иначе покупатель рискует постоянно упускать выгодные предложения из-за неспособности их быстро оценить. К тому же он рискует приобрести в итоге тот актив, который не оправдает ожиданий, — рассказала директор департамента продаж “Российского аукционного дома” (РАД) Наталья Круглова.

Она советует при выборе участка оценить его транспортную доступность, благоустройство и безопасность, а также узнать, кто будет в соседях. Важны и характеристики самой земли: наличие сетей, необходимого межевания, урегулированные земельные правоотношения, отсутствие прав третьих лиц и зон ограничения застройки (СЗЗ).

Особенности покупки участка с постройками под снос

По словам Алексея Кричевского, снос построек на участке — щекотливая тема. Здесь вопрос решается через органы местного самоуправления. Они не будут препятствовать возведению нового дома, но попросят его технические характеристики. Затем здание нужно будет поставить на кадастровый учёт.

— Осмотр потенциального объекта по возможности лучше назначать на дождливый день. Это поможет сразу понять, есть ли уклон на участке и в каких местах возможно подтопление фундамента. Обязательно следует обратить внимание на состояние грунта и проверить, нет ли там мусора или старого фундамента. Помимо этого при осмотре стоит пообщаться с соседями и владельцами других участков — они смогут рассказать о возможных нюансах и особенностях местности, — отметил Дмитрий Алексеев.

Адвокат Наталья Тарасова советует обратить внимание на то, зарегистрированы ли все капитальные строения на участке. С незарегистрированными объектами покупать землю не стоит, так как самовольные постройки могут обязать снести в судебном порядке. Также юрист рекомендует проверить и назначение построек. Нередко нежилые объекты продают под видом жилых, но процесс смены статуса будет сложным и дорогостоящим.

Свет, газ и вода. Сколько стоят коммуникации

Что касается расценок при покупке земли, то разница от региона к региону может быть очень существенной. Большую роль играет месторасположение земли, а также наличие на участке коммуникаций. Например, в Подмосковье земли под дачное строительство и ИЖС осталось уже очень мало. К тому же стоимость подведения коммуникаций очень высокая.

— Газ обойдётся как минимум в 250 тысяч рублей. Это самый дешёвый вариант, когда подводящая труба находится рядом. Но будьте готовы к тому, что придётся выложить полмиллиона и больше. Бурение на воду — от 2200 рублей за метр. Добавьте сюда септики, подводку электричества и так далее. Так что земля с готовыми коммуникациями будет дороже сразу на полтора-два миллиона рублей, — рассказал аналитик ГК “Финам” Алексей Коренев.

Если покупатель собирается подводить коммуникации, то надо учитывать, где проходит основная газовая магистраль — с фронтальной стороны участка или с какой-либо другой. По словам Алексея Коренева, это тоже заметно влияет на стоимость.

Какие дачи опасно покупать: предупреждают специалисты кадастровой палаты

Собираемся покупать участок с домом (дача). Подскажите на что обращать внимание, какие есть подводные камни.

Но покупать загородную недвижимость нужно с большой осторожностью, чтобы, как говорят на FORUMHOUSE, «не кусать локти». По легкомыслию можно купить дачу, к которой прилагается целый набор ограничений, штрафов и обстоятельств, несовместимых со счастливой загородной жизнью. Такая неосторожность может привести даже к полной утрате права собственности.

Содержание:

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра сформулировали правила, которые сделают сделки с загородной недвижимостью безопасными.

1. Покупать дачу только у собственника

Это даже не «во-первых», это – «в главных». Дачу, как и любую недвижимость надо покупать только у собственника.

Право на дом и землю подтверждает только один из двух следующих документов:

С юридической точки зрения эти документы имеют равную ценность, просто до 2016 года право собственности подтверждалось свидетельством, а позже – выпиской из ЕГРН.

Cвидетельства уже не выдаются, их заменили выписки из ЕГРН.

2. Не доверять и проверять

Нужно получить как можно больше информации об объекте, который выбран для покупки. Каким бы безупречно честным человеком не казался продавец, ОБЯЗАТЕЛЬНО надо перепроверить то, что он рассказывает и самому заказать выписку из ЕГРН (закон позволяет запросить выписку о вообще любом объекте недвижимости).

Таким образом, можно избежать главной опасности – купить недвижимость, которая уже была кому-то продана. Продавец может предоставить покупателю выписку из ЕГРН, которая была получена до того, как он продал ее третьему лицу. Нужно постараться получить максимально актуальные сведения, чем ближе выписка к дате сделки, тем лучше.

3. Получить согласие супруга (супруги)

Не следует покупать дачу, если на руках нет нотариально заверенного согласия супруга или супруги ее владельца или владелицы. Вообще, нужно активно интересоваться семейным положением продавца. Если он в разводе последние три года, то непременно нужно узнать, не закреплено ли за бывшим супругом (или супругой) право собственности на объект.

4. Насторожиться, увидев доверенность

Эту схему, когда продавец представляет собственника по доверенности, просто обожают мошенники. Поэтому: бдительность, бдительность и бдительность. Были случаи, когда даже не мошенник, а честный посредник только после такой проверки узнавал, что доверенность потеряла силу.

5. Игнорировать книжку садовода

У меня только книжка садовода. Можно же переписать членскую книжку на нового «покупателя», который на этот участок сам оформит приватизацию?

В приведенном выше вопросе нашего пользователя описана распространенная, к сожалению, ситуация, когда вместо свидетельства или выписки из ЕГРН продавец пытается подсунуть книжку садовода. Покупатель должен сразу же отказаться от такой сделки.

Книжка садовода не является правоустанавливающим документом и не подтверждает право собственности на объект.

Покупатель может переписать книжку на себя, но это не сделает его законным владельцем купленной дачи.

У соседей нет законных прав на участок, поэтому они не могут его оформить. Предыдущий хозяин не имел прав его продавать.

6. Учитывать дачную специфику

Дачная недвижимость имеет свою специфику, и свои подводные камни. Во многих отношениях удачно купить дачу гораздо сложнее, чем квартиру. Обязательно нужно проверить, не наложены ли на участок ограничения.

Серьезные ограничения на строительство на участке накладывает соседство с:

Купил участок под ИЖС. Заказал проект дома. Параллельно получил ГПЗУ. Получил проект современного дома с плоской кровлей, цокольным и двумя этажами. Подал документы на получение РнС. Начал готовиться к стройке, вырыли котлован. В получении РнС отказали по причине, что земля находится в границах природно-исторического ландшафта и требуется согласование с Департаментом культурного наследия Москвы.

Я, по моим тогдашним меркам, тщательно подходил к выбору участка. Больше десятка в четырех местах пересмотрел: деньги карман жгли и надо было начинать строиться. В итоге «подошел» – получил соседство зернотока.

Тем, кто планирует покупать не просто дачный участок, а дачный участок с домом, эксперты советуют заказывать в ЕГРН отдельную выписку на участок, и отдельную – на дом. Много полезной информации можно получить посредством бесплатных сервисов Росреестра:

Читайте также:  Поделки для сада: пчелки из пластиковых бутылок

7. Сверять заявленное и фактическое расположение объектов

Несоответствие фактического расположения объектов заявленному в документах – самая распространенная проблема при покупке дачного участка; такое встречается сплошь и рядом. Постройки на участке расположены с нарушением строительных норм, забор поставлен там, где ему стоять нельзя вообще никак и другие моменты, чреватые как минимум скандалами, а то и судебными разбирательствами с соседями.

Как этого избежать – пригласить кадастрового инженера и осмотреть участок вместе с ним. Получив информацию о существующих или возможных проблемах, покупатель сможет спокойно взвесить все «за» и «против» и решить, нужна ли ему эта головная боль.

8. Учитывать ВРИ

Если вид разрешенного использования участка – ИЖС, то можно смело строить на нем дом с фундаментом и любыми коммуникациями. Если участок на землях сельхозназначения и он предназначен «для ведения личного подсобного хозяйства», жилой дом, построенный на нем, считается самостроем – стоит ли его покупать, большой вопрос.

Участок, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территорий и вовсе источник непрерывных проблем. На таком запрещено вообще всякое строительство, нельзя копать колодцы и разводить костры.

Выводы

Купить хорошую дачу сложно, особенно, если приобретать не просто участок, а с домом. Но, если следовать вышеприведенным советам, все риски можно свести к минимуму. Такая сделка с недвижимостью будет безопасной.

А со временем большинство владельцев дачи начинает все сильнее дрейфовать в сторону загородной жизни, и многие окончательно перебираются из города. И тогда становятся важными незначительные прежде обстоятельства: есть ли неподалеку магазин, в котором можно купить что-то, кроме жвачки и колы, какова ситуация с поликлиникой, расчищают ли зимой дороги.

Поэтому важно обращать внимание не только на юридические моменты, а и на вот эти тоже:

На FORUMHOUSE можно обсудить все вопросы, касающиеся оформления имущественных прав на загородную недвижимость, прояснить все неясности, связанные с регистрацией прав на землях ЛПХ и ИЖС. Узнайте, что изменилось в дачной жизни в новом сезоне (налоги, штрафы, взносы) и почему сотни тысяч загородных домов в России могут оказаться вне закона.

Посмотрите видео, которое рассказывает про реконструкцию старого дачного дома.

Как не ошибиться при покупке коттеджа. Советы экспертов

В период самоизоляции интерес к загородной недвижимости вырос. Это связано с тем, что многим людям оказалось тяжело находиться на карантине запертыми в четырех стенах. Пандемия вызвала интерес не только к аренде дач и коттеджей, но и к покупке загородной недвижимости. Многие покупатели впервые пришли на рынок коттеджей, таунхаусов и участков. Желание поскорее приобрести дом приводит к ошибкам в выборе недвижимости.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе загородной недвижимости.

1. Не договариваться о намерениях

Зачастую новички ошибочно переносят реалии рынка городской недвижимости на загородный. Величина спроса и предложения больше, чем за городом. Поэтому многие считают, что если сделка не состоится, то найти другой вариант будет относительно легко. А если продавец высказал желание продать, а покупатель — купить, то так оно и случится. Однако нужно понимать, что загородная недвижимость — намного более специфичный продукт. Совпадение интересов покупателя и продавца можно считать выигрышем в лотерею. Речь идет о больших суммах, поэтому, договорившись о намерении купить дом устно, новичок на рынке загородной недвижимости рискует. За время его раздумий продавец может найти другого покупателя, который предложит бо́льшую сумму за понравившийся дом. Чтобы избежать такой ситуации, письменно фиксируйте предварительные договоренности. Если вы устно договорились о сделке, заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Укажите, когда конкретно, как и на каких условиях вы заключите основную сделку. Это обезопасит вас от неожиданностей.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость»:

— Случаи, когда после устной договоренности о сделке продавец находит другого покупателя, готового заплатить больше, на загородном рынке довольно редки. Такую ситуацию можно представить, если на продажу выставлен дом с очень привлекательными характеристиками и ценой, соответствующей рынку. Подобного предложения на вторичной «загородке» сейчас мало: около 80% лотов — это потенциальный неликвид. Но для перестраховки действительно стоит заключать предварительный договор купли-продажи, в котором следует прописать все нюансы, в том числе возможные штрафные санкции в случае отказа от сделки со стороны покупателя или продавца. А лучше всего, конечно, приобретать понравившийся объект сразу.

2. Не изучать локации

В поисках дома покупатели загородного рынка зачастую недооценивают важность локации. Привыкнув, что в городе все рядом, многие начинают уделять больше внимания именно дому. Однако нужно понимать, что загородная жизнь — это регулярные поездки и большая зависимость от инфраструктуры. Покупая дома в организованном коттеджном поселке (КП), некоторые клиенты не уделяют должного внимания собственной инфраструктуре места. Отсутствие поблизости основных социальных объектов приведет к большим хлопотам. Нередко покупатели совсем не обращают внимания на карту местности, а ведь спустя пару лет после покупки рядом могут построить, к примеру, многоэтажный микрорайон. Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, советуем хорошо изучить локацию с загородным домом. Приезжайте на просмотр лично и убедитесь в наличии супермаркетов, аптек и других соцобъектов, а также нет ли рядом заводов или потенциальных мест для строительства многоэтажек.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Сначала нужно определиться с направлением или с шоссе, по которому придется добираться до Москвы. Оценить его загруженность, наличие «узких мест» и возможности объезда пробок. Если у покупателя есть дети дошкольного и школьного возраста, оценить возможность довозить их до школы или детского сада. Нужно оценить качество и уровень образовательной инфраструктуры в ближайшей доступности и готовность отказаться от столичной школы в пользу проживания за городом. Это самая главная проблема для переезда за город. Потому что хорошей школы рядом может и не быть, а возить детей каждый день по пробкам в школу — история очень неблагодарная. Вторая проблема — это возможность получать быстрое медицинское обслуживание. Не все машины скорой помощи, даже частные, будут быстро приезжать за город. С этим столкнулись многие люди, проживающие в КП в период обострения пандемии. Что касается магазинов, спортивной и развлекательной инфраструктуры, то с этим обстоит все гораздо лучше. Можно заехать в магазин и по дороге домой.

3. Техническая экспертиза

Многие покупатели загородных домов, раньше не имевшие опыта приобретения такой недвижимости, думают, что если загородный дом стоит и ему не 100 лет — то он в нормальном состоянии. Такое мнение складывается при осмотре фасада и интерьеров, после чего покупатели спешат подписать договор купли-продажи. На самом же деле на рынке загородных домов есть достаточное количество неликвидных предложений. Даже если косметическое состояние дома приемлемое, инженерное оборудование и несущие конструкции могут ветшать незаметно даже для хозяев. В результате ремонт таких систем может обойтись очень дорого. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, можно заказать техническую экспертизу. Специалист проверит состояние коммуникаций и конструкций загородного дома, обратит внимание потенциальных покупателей на возможные проблемы и спрогнозирует цену ремонта. Также необходимо проверить подвал, чердак, крышу. Плесень и другие проблемы в этих местах сразу укажут на возможные проблемы в будущем.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Первый вопрос — это коммуникации (вода, электричество, канализация, газ, интернет). Централизованные они или находятся на территории участка. Это может быть водяная скважина или система канализации. Кто предоставляет техническое обслуживание этих коммуникаций и стоимость услуг. Как отапливается дом, стоит ли котел, какой марки и возраста и т. д. У соседей, которые постоянно проживают в данном месте, нужно узнать обо всех нюансах. Например, как часто отключают электричество. От этого зависит работа всех коммуникаций в загородном доме, включая интернет.

Второй вопрос — где лучше покупать дом или участок: в коттеджном поселке, садоводстве или, например, в деревне. От этого зависит уровень услуг и стоимость обслуживания.

4. Не описывать интерьер

На вторичном рынке загородных домов нередки ситуации, когда покупатель соглашается с приобретением дома под впечатлением от интерьеров: мебель, дорогие акустические системы, «умный дом», высококлассная сантехника. Все это, казалось бы, входит в стоимость дома за несколько десятков миллионов рублей. Почти всегда собственник хочет избавиться от старого дома вместе с его содержимым, которое помогает продать объект. Однако так делают не все продавцы. Случается, что вопрос меблировки и оснащения здания не обсуждается намеренно, а неопытный покупатель не уточняет этот нюанс. Тем самым клиент будет полагать, что покупает дом под ключ, а заедет потом в голые стены. Поэтому перед заключением сделки необходимо уточнить, входит ли мебель и техника в стоимость, а также провести опись имущества. Необходимо сфотографировать все помещения и дорогие вещи, составить список и заверить его подписью собственника.

Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank:

— В последнее время покупатели все чаще задумываются о составлении перечня всех предметов интерьера загородного дома и в начале общения выясняют, с меблировкой или без продается объект. Чтобы обезопасить себя, нужно составить акт приема-передачи, чтобы сделка не отменилась, например, из-за того, что супруга продавца при продаже в последний момент решит забрать любимую дизайнерскую люстру или подаренные шторы. В документе полностью опишите, в каком состоянии и с какими деталями передается дом.

5. На просмотры — всей семьей

Загородный дом — это, как правило, семейная покупка. Необходимо учесть мнение всех членов семьи. Некоторые клиенты понимают это буквально и нередко на просмотры дома приезжают всей семьей. Но стоит понимать, что это приведет к «расфокусировке» внимания как самого клиента, так и работающего с ним агента. Поэтому важно до просмотра и принятия решения составить шкалу приоритетов: что важно, а что второстепенно для всех будущих жителей дома. А на выезд достаточно брать еще одного или двух человек.

Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank:

— В любой сделке есть лицо, принимающее решение, и задача брокера — найти этого человека. Им может быть как муж, так и супруга, родители. Не важно, сколько людей приедет на просмотр — решение принимает один человек, и для совершения сделки брокер будет акцентировать свое внимание на нем и его вопросах, не обделяя при этом остальных участников.

Как не попасть на мошенников покупая участок? Самые частые ошибки покупателей на сайте Недвио

Земельные участки являются ценным и желанным активом. Особенно если речь идет о Московской области. Цены на землю рядом с Москвой и ее пригородами продолжают расти, что делает этот рынок крайне привлекательным для «перекупов» и злоумышленников.

По данным экспертов, сегодня рядом с крупными городами практически не осталось, так называемых, “чистых” объектов, которые были правильно оформлены изначально. У большинства действующих предложений на продажу, как правило, уже было несколько владельцев, есть спорные участки и площади, принадлежащие нескольким собственникам.

Выбирая участок, покупателю, дабы не увязнуть в «бюрократическом болоте» и не переплачивать деньги, важно внимательно изучить документы и тщательно проверить все нюансы, многие из которых не очевидны неопытному человеку.

За счет множества лазеек в законодательстве мошенники могут реализовать ряд схем для обмана. Поэтому проверка должна производиться не только в рамках юридической экспертизы документов и банальных правил безопасности. В этой статье мы раскроем ряд нюансов, которые уберегут вас от финансовых потерь и обмана на сделках купли-продажи земельных участков.

Каждый 3-й покупатель в зоне риска

В последние годы, коррупционная составляющая и манипуляции с законодательством создали достаточно опасную среду на этом рынке, в которой практически каждая 3-я сделка по покупке земли является небезопасной для покупателя.

Как правило, выгоду при недобросовестной продаже участка получает не один человек. Благодаря четко продуманным и отработанным схемам мошенники быстро обогащаются и редко получают заслуженное наказание. Главный секрет их успеха — это усыпление бдительности и невнимательность со стороны жертвы.

Пострадавшим может стать не только покупатель, но и реальный собственник участка. В этой ситуации, основная цель мошенника состоит в том, чтобы заполучить правоустанавливающие документы и внести изменения в базе реестра. Эта афера реализуема в ситуации, когда собственник теряет оригиналы правоустанавливающих бумаг и старается окольными путями (через знакомых или связи) восстановить документы, в обход стандартной процедуры, избегая возни с бюрократией.

Однако, здесь стоит помнить, что одна неверно внесенная в базу цифра меняет расстановку сил и превращает собственника во временного пользователя.

Основные мошеннические схемы при продаже земли

Неосведомленность обычных людей позволяет злоумышленникам успешно реализовывать одни и те же модели махинаций, а покупателям совершать все те же ошибки (в погоне за выгодой). Рассмотрим самые распространенные среди них:

Читайте также:  Оформление дачного участка в собственность, порядок действий и необходимые документы

1. Продажа участка нескольким покупателям

Осуществить двойную продажу можно в случае, когда новый собственник не спешит с регистрацией договора купли-продажи и не спешит с внесением изменений в реестр.

Суть схемы в том, что мошенники могут пользоваться дубликатами правоустанавливающих документов для повторного заключения сделок. В этой схеме могут быть завязаны должностные лица из органов местного самоуправления, картографии, госреестра и кадастра. Они помогают проводить операции таким образом, чтобы скрыть факт мошенничества и усыпить бдительность участников сделки.

Ошибка покупателя: он уверен, что после заключения договора и полного расчета, земля переходит в его собственность. В то время, когда для узаконивания операции важна регистрация прав в государственных органах.

2. Скрытые коммуникации на участке

Эта схема касается манипуляций со стоимостью участка и расположенными на нем объектами. Даже если по документам земля имеет назначение под ИЖС, данные топографии и картографии могут скрывать факт наличия скрытых трубопроводов или газопроводов на участке.

Как правило, эти подземные объекты создают затруднения для ввода постройки в эксплуатацию или значительно увеличивают стоимость содержания (обслуживания) земельного участка. Земля с проложенными старыми коммуникациями стоит на 30-35% дешевле. Скрывая этот факт, продавец обогащается и избавляется от неугодной земли.

Ошибка покупателя: он не проводит собственной экспертизы, не замечает искаженных данных о границах объекта и не углубляется в нюансы. Таким образом, он получает внешне привлекательный участок с вероятными проблемами в будущем.

3. Неверные границы, искаженные данные по площади

Эта схема используется, в основном, для продажи крупных коммерческих участков. Продавцы скрывают тот факт, что указанные в бумагах местоположение и границы территории не соответствуют фактическим.

Визуально заметить этот изъян крайне трудно. Мошенник, в основном, показывает участок как посредник, а документы оформлены на реального собственника. После передачи прав на землю, покупатель сталкивается с юридическими последствиями несоответствия данных в документе фактическим. Это создает массу проблем, в том числе отказ на выдачу разрешения на строительство дома госорганами.

Ошибка покупателя: не выполнена экспертиза и реальные замеры границ участка.

Описанные выше схемы являются самыми распространенными. Физлица, покупающие участок для собственных нужд, могут столкнуться с рядом других нюансов, о которых важно знать.

Что скрывают продавцы дачных участков и земель под ИЖС?

Выбирая участок, большинство покупателей ищут самую низкую цену. Всем хочется купить «ниже рынка», да еще в месте «попрестижнее»… Если интересующий вариант найден, а продавец готов при встрече сделать еще скидку — почему бы не купить такой участок?

Увы, но за самой низкой ценой, чаще всего, прячется целый ворох проблем. После оформления такой сделки, могут всплыть факты, о которых покупатель не знал, а продавец умолчал. Расходы на устранение проблем с новой собственностью могут не просто перекрыть все выгоды от цены, но даже превысить стоимость участка.

Какие уловки используют продавцы проблемных (неликвидных) участков:
  1. Скрытые задолженности перед СНТ, УК и коммунальными службами. Выплачивать чужие долги придется вам. Цена такой ошибки — от десятков до сотен тысяч рублей расходов;
  2. Газификация участка невозможна или для подключения к газу необходимы очень большие деньги (в уплату СНТ, УК или частным компаниям). В некоторых районах Подмосковья просто за подключение к газопроводу с вас потребуют от 500 тыс. до 1 млн. руб;
  3. Прописка (регистрация) не возможна или только через суд. Все это выльется в дополнительные расходы. Судебные издержки, при этом, как правило, составят 50-80 тыс. руб.;
  4. Не выполнено межевание участка, расхождение фактических размеров и реальных. Придется привлекать землеустроителей, определять границы и погружаться в бюрократию. Цена ошибки может быть очень высокой, в зависимости от стоимости сотки земли в конкретном районе;
  5. Прохождение коммуникаций через участок. Разрешение на строительство дома на таком участке получить не удастся, потребуются затраты на их перенос — а это сотни тысяч рублей;
  6. Нарушение пожарных норм при межевании участка. Если участок кривой, неправильной формы, слишком узкий — нормальный дом на нем не построить. Придется предварительно устранять нарушения границ, если это возможно, а если нет — лучше отказаться от такой покупки;
  7. Линии коммуникаций (электричество, водопровод, газ) находятся слишком далеко. Их придется прокладывать покупателю за свой счет. Это стоит дорого. Даже если столб со светом находится всего в 100 м от участка — прокладка линий ЛЭП обойдется вам в сотни тысяч рублей;
  8. Открытые судопроизводства по участку. Продавец сознательно умалчивает о наличии проблем с собственностью, наследства, других спорных моментов, обременений и т.д. Цена ошибки — вы можете полностью лишиться своей собственности. От такой покупки лучше отказаться;
  9. Геологические проблемы (высокие подземные воды, неровный рельеф, плохие почвы и т.п.), не позволяющие использовать участок по назначению. Исправить их можно, но стоить это будет очень дорого — опять же речь идет о сотнях тысяч рублей.

Поэтому крайне важно, при осмотре территории и общении с продавцом, проявлять максимальную осмотрительность и следовать всем рекомендациям по выбору земельного участка.

Как не стать жертвой мошенников?

Проявлять осмотрительность должен не только покупатель, но и продавец земельного участка, ведь целью злоумышленника могут оказаться оба участника сделки. Реальный владелец может и не догадываться о том, что его собственность стала орудием преступления.

При публикации сведений о продаже имущества, важно указывать в открытых источниках ограниченную информацию. Не стоит указывать адрес и точные координаты, лучше обозначить ориентир или удаленность от инфраструктуры. Если дать точные сведения, то недобросовестный риэлтор может, без вашего ведома, приводить потенциальных покупателей и продавать им участки по подложным документам.

В свою очередь, покупателю, при переговорах, важно не выдавать сведения о мотивах приобретения, давать минимум информации. Работая с риэлтором указывайте лишь бюджет, желаемый район, площадь и назначение земли.

Слишком разговорчивых и доверчивых людей мошенники вычисляют моментально. Они наблюдают за ними издалека, определяя оптимальный способ обмана. Стоит учитывать, что в большинстве сделок злоумышленники выступают в качестве посредников, не оставляя своих точных данных. Таким образом, впоследствии их найти практически нереально. Поэтому будьте настороже если столкнулись с излишне скрытными риэлторами.

Что должно насторожить вас при переговорах:

Если вы покупаете землю через посредника, старайтесь иметь дело с сотрудниками крупных компаний и агентств. Они дорожат своей репутацией, обладают профессиональными знаниями и проверяют участки перед продажей.

Тщательно проверяйте документы и не соглашайтесь, если вам предлагают недорогое оформление у “своего” нотариуса. Будьте осмотрительны и требовательны, и тогда мошенникам вы станете не интересны, они предпочтут искать другую жертву.

Сделки с недвижимостью

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Покупка земельного участка — на что обратить внимание?

Приобретение земельных участков становится вес более востребованным на рынке недвижимости. Кто-то покупает под строительство загородного дома, а кто-то рассматривает землю для коммерческих целей.

Так или иначе любые сделки с недвижимостью всегда сопряжены с определенными рисками.

Чтобы избежать случаев мошенничества и не остаться без земельного участка и денег, стоит самостоятельно проверить информацию об объекте и его собственнике.

В статье рассмотрим все возможные риски, поговорим о том, как обезопасить себя от возможных неприятностей и на что обратить внимание при покупке.

Что необходимо проверить и какие могут быть подводные камни?

Рекомендуется воспользоваться услугами юриста, который обеспечит грамотную сделку и проведет сбор всей информации, которую нужно знать при покупке земельного участка.

Он вместо покупателя проверит сделку на чистоту, а также составит договор купли-продажи.

Не стоит экономить на специалисте, так как юридическое сопровождение дает покупателю свои преимущества. Тем не менее, проверить землю перед покупкой можно самостоятельно.

Категорию земли

В кадастровом паспорте есть пункт о категории земельного участка. Он накладывает определенные ограничения на пользование наделом. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя построить дом. Поэтому, важно приобретать землю под конкретные нужды.

Важно! Изменить категорию назначения земли можно, но это длительная и сложная процедура.

Для проверки подлинности информации из кадастрового паспорта покупателю необходимо заказать выписку из Росреестра.

Сделать это можно онлайн на сайте:

В онлайн выписке будут пункт “Категория” и “Разрешенное использование”. Посмотреть эти данные можно бесплатно.

Местоположение

Покупателю стоит лично осмотреть участок перед оформлением договора купли-продажи. Это даст представление о состоянии земли. Во время осмотра рекомендуется оценить качество грунта.

Для этого необходимо пробурить 2-3 скважины глубиной 1-2 метра. Если в течение часа они заполнятся водой, это говорит о близости подземных источников. Это хорошо для сельского хозяйства, но не для строительства дома.

Внимание! Ст.8 Закона РФ от 15.05.1991 № 1244-1 дает расшифровку понятия «Зона отчуждения». В таких зонах ограничено проживание и хоз. деятельность населения. Важно проверить, чтобы участок не входил в такие зоны.

Наличие обременений и сервитутов

Вместе с участком покупатель может приобрести и обременения. Например, долги по коммунальным выплатам, ограничение прав пользования, наличие сервитутов и т.д.

Узнать о таких особенностях также можно на сайте Росреестра:

  1. В онлайн-выписке будет пункт “Права и ограничения”.
  2. Его нужно открыть для просмотра.
  3. Слева будет объект, справа — текущие ограничения.

Лучше заказать полноценную выписку из ЕГРН, где будет содержаться подробная информация. Этот документ платный, но содержит расширенную информацию об участке и владельце.

Проверка продавца

Подписывать договор купли-продажи земли может собственник или его представитель.

Корректность информации в документах

До заключения договора продавец должен предоставить все документы на земельный участок для проверки. С 2017 года кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности заменяет выписка из ЕГРН.

Но покупателю рекомендуется дополнительно запросить:

  1. правоустанавливающие документы (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор дарения и т.д.);
  2. тех.паспорт;
  3. технический и кадастровый план.

Продавец может предоставить также старые документы — кадастровый паспорт, оформленный до 2017 года и свидетельство собственности. Но они являются побочными. Справку из ЕГРН заказывает продавец.

Сроки годности документов на землю

У кадастрового паспорта не было сроков годности. Однако рекомендовалось менять его раз в 5 лет после инвентаризации, а также при любой смене данных о владельце. А вот у выписки из ЕГРН, которая требуется сегодня для продажи земли, есть срок годности. Она действует только 30 дней с момента выдачи.

Наличие согласия супруга на продажу недвижимости

В соответствии с Семейным Кодексом РФ имущество, приобретенное в браке, является общим. Поэтому продавец должен приложить нотариально заверенное согласие своего супруга.

Это правило не действует, если продавец:

Интересно! Если действующий владелец в разводе, то потребуется согласие на продажу от бывшего супруга, если земля приобреталась, пока они были в браке. Исключение — наличие решения суда о разделе имущества.

Покупатель не может самостоятельно проверить, был ли продавец в браке. Но может потребовать выписку из ЗАГС о семейном положении.

Необходимые коммуникации

Рекомендуется покупать участок, к которому уже проведены коммуникации:

  1. вода;
  2. газ;
  3. электричество;
  4. канализация;
  5. интернет и т.д.

Подключить коммуникации можно и самостоятельно после покупки, но в таком случае стоит уточнить стоимость работ. Сделать это можно в местном управляющем органе.

Но предварительно нужно расспросить соседей о возможности подведения необходимых служб. Например, подключение коммуникаций к дому в коттеджном поселке может обойтись в несколько сотен тысяч рублей.

Сделки с администрацией

Приобретение муниципальной или государственной земли считается довольно безопасным, так как собственник, по умолчанию, добросовестный.

Продажа осуществляется по кадастровой стоимости, что считается выгодным, но:

Если гражданин хочет купить участок, стоит самостоятельно заняться его поисками и оплатить все работы по межеванию.

Риски при сделке с частным лицом или организацией

При заключении сделки с юридическим или физическим лицом обязательно необходимо воспользоваться услугами юриста.

Нельзя подписывать контракт без предварительного прочтения, ведь рисков здесь намного больше.

Юрист поможет разобраться со сложными определениями и непонятными пунктами договора.

Читайте также:  Ремонт Генератора Переменного Тока: Все, Что Нужно Знать

Нюансы в документах

Хотя выписку из ЕГРН обязан предоставить продавец, покупателю также стоит ее заказать, чтобы убедиться в достоверности сведений. Особое внимание стоит уделить договору.

Он должен быть лаконичным, без завуалированных пунктов и мелкого шрифта. Заключать сделку можно только с собственником. Земля должна быть приватизирована.

Тонкости оформления сделки

Договор купли-продажи можно оспорить, если продавец не получил все необходимые разрешения:

Обратите внимание! Наибольший риск несут сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан. Их проблематично полностью лишить прав на недвижимость.

Прочие риски

Не стоит выбирать землю для покупки, ориентируясь только на цену.

Низкая стоимость и срочность сделки обычно означают, что есть дополнительные риски:

  1. плохое качество грунта;
  2. весенние затопления;
  3. планируемое изъятие земель для нужд государства;
  4. расположение вблизи зон общего пользования.

Пример. На участке плодородная почва, проведены все коммуникации, развита инфраструктура. Но надел прилегает к речке, поэтому высока вероятность затопления, к тому же собственник не имеет права препятствовать гражданам к доступу к реке, а значит, придется отказаться от установки забора.

Приобретение земли с незавершенным строительством

Если приобретаете надел с недостроем, необходимо убедиться, что:

При соблюдении этих условий недострой можно купить вместе с участком и продолжить его строительство. Но предварительно нужно проверить соответствие дома нормам (отступ от границы, площадь, этажность и т.д.). Если же дом не зарегистрирован или сроки строительства пропущены, продавцу остается только снести такую постройку.

Справка! При покупке недостроя обязательно заключается договор, где подробно указываются особенности постройки и прилагаются все документы на дом.

Приобретение по садовой книжке

Купить землю по садовой книжке нельзя, так как этот документ подтверждает членство в СНТ, но не право на конкретный участок.

Но такие сделки проводятся, ведь стоимость неприватизированной земли очень низкая, а сама процедура простая:

  1. Продавец пишет заявление на отказ от членства в СНТ.
  2. Покупатель составляет заявку на членство в СНТ (оба документа принимает директор товарищества).
  3. Составляется формальный договор купли-продажи.

До передачи денег необходимо пообщаться с администрацией СНТ и узнать о наличии задолженностей по взносам, а также другую информацию о продавце. Однако такие сделки можно оспорить, поэтому лучше приобретать уже приватизированный участок.

Заключение

С отменой кадастрового паспорта купля-продажа стала более прозрачной. Покупатель может сам убедиться в правах продавца, если закажет выписку из ЕГРН. Также нужно лично осмотреть землю и пообщаться с соседями, чтобы не купить кота в мешке.

8 критических ошибок, которые совершают 90% людей при покупке участка.

1. Доверие к рекламе с чересчур низкой ценой.

Кто из вас не встречал рекламу вроде этой: “Земля с действующими коммуникациями (электричество, магистральный газ, водопровод) на берегу озера – 15 т.р. за сотку”? Нужно скорее звонить, договариваться о просмотре! Но у каждого ли при этом возникает вопрос: “С чего бы это, при наличии стабильно высокого спроса на землю с коммуникациями в живописных местах, собственник решил расстаться с нею за символическую цену – в 10 раз ниже рыночной”? В лучшем случае, приехав на просмотр, вы увидите голое поле, заросшее бурьяном, от которого до ближайшего озера минимум 5 км. Обещанный участок вы сможете посмотреть только на схеме, потому что подъехать к нему невозможно – дорог нет. Из коммуникаций вам покажут только технические условия, и то, если повезет. В худшем случае, вам доведется столкнуться с юридически проблемной землей: плохая юридическая история, суды, залог земли в банке – также могут стать причиной демпинговой цены.

Следствие: минимум – потерянное зря время и разочарование; максимум – покупка обещаний, которым не суждено сбыться, т.к. выпонить эти обещания за такие деньги не возможно. Да их никто и не собирался выполнять.

2. “Главное купить землю, а остальное приложится”.

Весьма распространенный способ “обкэшивания” земельных активов крупными землевладельцами – продажа размежеванных по несколько соток земельных наделов без дорог и коммуникаций. Они не хотят этим заниматься, т.к. это очень сложно, дорого и долго, а земли у них слишком много. От первого случая их отличает то, что они не обманывают покупателя и ничего ему не обещают. Взамен низкой цены на “пустые” участки, они рисуют покупателям следующую перспективу: когда все участки будут распроданы, собственники объединятся в ДНТ или СНТ, выберут активного председателя, сложатся средствами, проведут коммуникации и построят дороги. Но, как показывает обширная практика, “потом” уже ничего не происходит. Заставить всех собственников проучаствовать в благоустройстве поселка практически не реально. Либо все работы финансирует только часть жителей, – которым больше надо, либо процесс и вовсе замирает.

Следствие: вы рискуете купить участок в чистом поле, которое так никогда и не станет поселком. Альтернатива – вам придется финансировать благоустройство поселка за себя и еще за несколько нерадивых соседей.

3. “ИЖС – хорошо, “дачка” – плохо”.

Расхожее заблуждение, связанное с отсутствием четкого понимания статуса различных категорий и видов разрешенного использования (ВРИ) земли. “ИЖС” (Индивидуальное жилищное строительство) – это вид разрешенного использования внутри категории “земли населенных пунктов”. “Дачное строительство” – это вид разрешенного использования внутри категории земель сельхозназначения. И в том, и в другом случае оформляется свидетельство о праве собственности на землю, разрешено возведение индивидуального дома и надворных построек, подведение всех коммуникаций, прописка, круглогодичное проживание. Однако, прежде чем построить дом на участке ИЖС, необходимо согласовать проект и получить разрешение на строительство в местной администрации. Эта процедура далеко не бесплатна и может занять до года. На дачной земле собственник может начать строительство сразу после получения свидетельства о собственности, т.к. проект всего поселка уже прошел согласование. Немаловажным преимуществом дачной земли является более низкая ставка земельного налога. Для примера, в Серпуховском районе собственник дачного участка в 20 соток платит налог примерно 3 400 руб. в год. Налог на такой же участок в соседней деревне составляет 22 000 руб. в год.

Следствие: покупая ИЖС – участок, вы усложняете и удорожаете процесс строительства, и платите более высокие налоги, при полном отсутствии явных преимуществ перед “дачной” землей.

4. Пренебрежение правовым статусом земли.

В зависимости от того, какую юридическую модель продажи участков выбрал застройщик (он же собственник земельного массива), существуют два основных вида собственности на дачные участки: общедолевая и индивидуальная. Если застройщик до начала реализации проекта создал ДНП, и внес весь массив в уставный капитал этого ДНП, то каждый покупатель вынужден войти в ДНП и приобрести долю в праве на общедолевую собственность. Другой вариант предполагает индивидуальное право собственности на каждый отдельный участок, т.к. все участки отмежеваны и на каждое оформлено свидетельство. ДНП в таких поселках тоже создается, но лишь для решения совместных коммунальных вопросов. Фактически, такие поселки – это конгломерат независимых собственников, где членство в ДНП является добровольным, а право собственности бесспорным. Первый же вариант более рискованный, т.к. каждый собственник в значительной мере зависит от воли сообщества и его лидеров, в т.ч. в плане распоряжения своим участком. Иногда покупатели не уделяют должного внимания этим тонкостям при выборе участка.

Следствие: приобретая участок в виде доли в праве на общедолевую собственность, вы рискуете попасть в зависимость от неких решений и правил, принятых еще до вас, и без вашего участия, а все ваши действия с участком должны получить одобрение общего собрания.

5. “В поселке должна быть собственная инфраструктура”.

В поселках, расположенных в глухих, удаленных местах, где на 20 км в округе только один сельмаг, застройщик вынужден строить собственную инфраструктуру. Иначе он ничего не продаст. Разумеется, это преподносится покупателям как неоспоримое благо и преимущество. Однако продавцы умалчивают, во что обойдется жителям содержание этой инфраструктуры, и какова будет дальнейшая судьба объектов в том случае, если они окажутся невостребованными жителями. В поселках с собственной инфраструктурой коммунальный платеж достигает 10 000 – 15 000 р. в месяц. Такие инфраструктурные объекты как магазины и рестораны, как правило, существуют как отдельный бизнес и должны приносить прибыль, ну или хотябы окупаться. Если жители поселка не могут обеспечить нужную прибыль, то на территорию начинают пускать людей извне. Идеально, когда поселок расположен в тихом живописном месте, но при этом в ближайших окрестностях есть вся привычная горожанину инфраструктура. Это очень ценное сочетание, и встречается не часто.

Следствие: выбирая участок в поселке с собственной инфраструктурой, вы вынуждены нести расходы по ее содержанию, даже если вы ею не пользуетесь, а ваш поселок со сременем рискует превратиться в территорию, доступную для всех желающих.

6. “Только “большая вода”.

Вы мечтаете выйти из дома рано по утру, и спуститься с удочкой к реке, или в жаркий летний день отдохнуть с семьей на берегу озера? Не вы один. Отдых у воды очень популярен среди москвичей. Поэтому, покупая участок в непосредственной близости от природного водоема (река, озеро), будьте готовы к шумному соседству с компаниями отдыхающих, и горами мусора, которые остаются после них. Преградить гражданам доступ к берегам водоемов никто не имеет право. А если к берегу нет другого прохода и проезда, кроме как через ваш поселок, то вам придется и вовсе отказаться от контроля доступа не вашу территорию. Разумеется, что продавцы поселков у воды будут убеждать вас, что вопрос с доступом посторонних лиц на “вашу” беговую территорию урегулирован. Однако следует помнить, что нет законных способов преградить доступ к воде всех желающих. А расчистка береговой линии от мусора неизбежно ляжет на плечи жителей поселка. Конечно, водоем нужен, желательно большой, и не один. Но лучше, чтобы он находился на удалении от 1 до 5 км. от вашего поселка.

Следствие: выбирая поселок в непосредственной близости от природного водоема, вы рискуете получить нежелательное соседство в виде шумных компаний отдыхающих, антисанитарии в береговой зоне, а то и вовсе поток посторонних людей, добирающихся к “большой воде” по территории вашего поселка.

7. “Большой поселок – это плохо”.

Бесспорно, у маленьких поселков есть ряд преимуществ. Однако, и недостатки тоже есть, и о них необходимо знать. Основной недостаток – значительные платежи на содержание поселка в пересчете на одного жителя, т.к. есть расходы, которые не зависят от количества домовладений. Например, обслуживание инженерных сетей. В маленьких поселках коммунальный платеж составляет минимум 10 000 – 15 000 в месяц. Кроме того, выбирая участок в маленьком поселке, оглядитесь вокруг. И если вы увидите свободные поля, будьте уверены, что со временем они также будут застроены, а “ваш” маленький поселок – это, скорее всего, лишь первая очередь более крупного проекта. Прокладка инженерных коммуникаций к любому поселку весьма хлопотна и затратна. На малеком поселке эти затраты не окупаются.

Следствие: покупая участок в маленьком поселке, будьте готовы к значительным коммунальным платежам, и дальнейшему развитию незастроенных территорий поблизости.

8. “Водопровод и канализация должны быть центральными”.

Уезжая за город в погоне за чистым воздухом и приятными глазу пейзажами, большинство из нас не готово расставаться с привычными городскими удобствами, главным образом, инженерными коммуникациями. Поэтому многие покупатели рассматривают только те поселки, где “все коммуникации – центральные”, избегая вариантов с локальными очистными сооружениями и индивидуальными скважинами. Однако, следует знать, что “центральные” водопровод и канализация в загородном поселке – это абсолютно не аналог городским системам жизнееобеспечения. По сути, это те же локальные септики и скважины, только большего масштаба. Данные системы крайне дороги в оформлении и строительстве, поэтому застройщики поселков идут на это лишь по причине необходимости, а именно:

1. слишком глубокое залегание питьевого водоносного горизонта;

2. нахождение поблизости свалки, кладбища, скотомогильника, животноводческой фермы;

3. нахождение поблизости природного водоема, обеспечивающего водой населенные пункты.

Бесперебойная работа этих стистем зависит от ряда факторов: от погодных и природных условий, до добросовестной работы УК и сознательности соседей. У поселков с централизованной подачей воды и водоотведением есть и еще ряд существенных недостатков, например:

1. непрозрачность тарифов и платежей на обслуживание и техниченскую поддержку этих систем;

2. зависимость от УК, которая может использовать полное или частичное отключение этих систем как аргумент в конфликтах с жителями поселка.

Следствие: приобретая участок или дом в поселке с “центральным” водоснабжением и канализацией, узнайте, нет ли поблизости свалок, скотомогильников, или кладбищь, а также, будьте готовы к:

1. перебоям в работе системы, особенно в экстремальных погодных условиях;

2. ослаблении напора воды, особенно в период полива огородов;

3. к никем не регулируемым тарифам на водоснабжение и водоотведение, устанавливаемым вашей УК;

4. высоким коммунальным платежам, значительная часть которых идет на техническое содержание и ремонт этих систем;

5. в случае конфликта с УК быть отключенным от централизованной подачи воды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *